2020年4月 ，中国证监会、国度发展鼎新委结合颁布《关于推动基础设施领域不动产投资信任基金（REITs）试点有关工作的通知》 ，这是我国投融资体造鼎新、本钱市场创新发展的一个标志性成就。目前 ，基础设施REITs试点工作稳妥有序发展 ，首批试点项目已实现刊行上市。项目既蕴含产权类项目 ，也蕴含特许经营权类项目 ，总刊行规模约314亿元 ，回笼增量本钱金170余亿元 ，投资人认购周到较高 ，最终认购价值和数量较为梦想 ，二级市场运行安稳 ，各方反映热烈。
调研发现 ，试点项目地点的企业 ，普遍具佑装五佑妆特点：“有存量资产盘活需要 ，有新增投资发展需要 ，有资产结构优化需要 ，有不变现金流 ，有鼎新创新团队” ，对推动基础设施REITs试点有较高的积极性和创造性。各地当局和企业对扩大试点、以点带面抱有更多的等待。同时 ，多地当局和企业还提出保险性租赁住房与传统基础设施特点相近 ，也有存量资产、有投资需要、有不变现金流等 ，又是民生之急需 ，但愿可能加快推动保险性租赁住房REITs试点。
一、推动保险性租赁住房REITs试点的沉要性和紧迫性
在2020年底中央经济工作会议上 ，习近平总书记强调：“高度器沉保险性租赁住房建设”“加快美满长租房政策” ，并明确这是2021年经济工作八项沉点工作之一。李克强总理在2021年当局工作汇报中指出：“切实增长保险性租赁住房和共有产权住房供给”“尽最大抵力援手新市民、青年人等缓解住房难题”。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年蓝图指标纲领》明确提出：“加快造就和发展住房租赁市场 ，有效盘活存量住房资源 ，有力有序扩大城市租赁住房供给”。推动保险性租赁住房REITs试点 ，对于解决大城市住房凸起问题、深入金融供给侧鼎新等拥有沉要意思。
一是发展保险性租赁住房REITs ，是解决大城市新市民、青年人等住房难题问题的有效蹊径。我国租赁住房市场发展滞后 ，住房租赁人丁占比约为11% ，远低于蓬勃国度30%水平。大城市房价高 ，城市中低收入群体买不起房 ，也租不好房 ，中等收入群体背负沉沉的房贷支出。抽样调查批注 ，2019年1.35亿进城农夫工中 ，采办住房比例为19.5% ，进城10年以上的5200多万农夫工中 ，采办商品房的占比为25.1% ，享受共有产权住房和经济合用房的占比为16.7% ，居住在当局提供的公租房的占比仅为1.2%。
我国城镇化过程仍处于急剧发展阶段。拉斯维加斯9888课题组预测 ，到2035年 ，我国城镇化率为75%左右 ，还有近2亿农业转移人丁进城。发展保险性租赁住房REITs ，盘活存量资产 ，带头增量投资 ，形成保险性租赁住房行业的资金链条关环 ，实现投融资良性内循环 ，能够走出一条解决大城市租赁住房供给的新路子。
二是发展保险性租赁住房REITs ，是推进住房租赁市场安稳重康发展的沉要行动。保险性租赁住房REITs作为权利型的成熟资产持有平台 ，可为保险性租赁住房企业提供有效的退出渠路 ，从而使企业在不累积负债的同时 ，形成项目开发和退出的关环 ，形成可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式 ，提升租赁住房行业直接融资比例 ，降低租赁住房行业杠杆率和金融风险；还能够通过使用召募资金 ，收购空置或低效利用的切合前提的存量资产 ，将其改建为保险性租赁住房。
三是发展保险性租赁住房REITs ，是改善住房租赁市场结构和提升服务水平的现实必要。从国际上看 ，REITs是租赁住房的沉要持有主体。以美国为例 ，机构持有租赁房屋数量的比沉约50% ，而REITs则是其中最沉要的部门。保险性租赁住房REITs的发展和壮大 ，有助于改善中国目前以幼我供给为主的市场结构 ，推进住房租赁市场向规；⒒够妥ㄒ祷⒄。通过新建保险性租赁住房或刷新现有房产 ，向租客提供需要适配的租赁住房 ，有利于解决目前住房租赁市场存在的供给结构失衡问题；同时通过提升租赁服务水平 ，不变租赁关系 ，规范租赁市场主体行为 ，保险租客权利 ，有利于解决租住品质差、租金价值高、租期不不变等问题。
二、目前保险性租赁住房投融资面对的重要问题
总体上看 ，我国租赁住房行业的贸易模式已经初步形成。凭据资产投入水平 ，通常可分为沉资产、中资产和轻资产三种模式。这次调研沉点为沉资产模式 ，既蕴含汗青上形成的以处所当局和国有企业为主持有经营的公租房、廉租房；也蕴含近年来推出的利用集体建设用地建设的保险性租赁住房和在专门用于租赁住房建设的国有效地（如上海的R4用地等）上建设的保险性租赁住房等。沉资产模式租赁住房项目 ，通常采取集中式治理 ，服务水平比力高 ，租赁关系也相对不变 ，有利于机构化、专业化租赁企业的造就发展。但沉资产类项目前期投资压力大、回收期长 ，当局和社会本钱持续投资意愿和投资能力受到限度。目前存在的问题重要有三个方面：
一是汗青形成的租赁住房资产难以盘活。以沉庆市为例 ，全市公租房（含廉租房）保有量56.4万套 ，已分配54万套 ，惠及约140万人；中心城区公租房保有量39.05万套 ，已分配37万套 ，惠及约97万人；仅中心城区公租房建设累计投入890亿元 ，资金起源重要为中央补助资金、市级财政资金、银行贷款等。截至2020年底 ，全数贷款余额仅为100亿元 ，按账面成本推算的项目净资产约790亿元全数沉淀在项目上 ，难以利用现有伎俩盘活 ，事实上造成处所当局“捧着金饭碗要饭”。
二是人丁流入多的大城市租赁住房投资压力大。以信阳市为例 ，2020年全市流动人丁约352万人 ，其中绝大部门通过租房解决住房问题 ，全市出租房源约171万套 ，租赁住房供不应求。将来3年内 ，信阳市还须通过建设人才住房、单元宿舍等多种方式 ，筹集保险性租赁住房10万套。在住房价值绝对水平更高、流动人丁占比更高的上海 ，租赁人群近880万 ，存在1.9亿平方米的巨大租赁住房供需错配和缺口 ，“十四五”期间打算新增租赁住房40万套 ，财政资金和社会本钱投资压力大。
三是资产退出渠路匮乏抑造行业投资能力。沉资产模式租赁住房融资伎俩相对丰硕 ，但重要集中在债务性融资 ，蕴含银行贷款、各类债券、保险债权打算、ABS等产品。中国建设银行以“长租即长住、长住即安家”的新理想 ，执行“住房租赁战术” ，综合使用金融、科技、信誉蹬着势 ，创新租赁住房金融服务 ，推动成立租房产业同盟、构建长租市场机造 ，推进了租赁住房行业的投融资发展。但整体而言 ，由于不足权利性资金的前端投资和存量资产后端退出渠路 ，租赁住房行业的自我投融资能力受到抑造。
三、推动保险性租赁住房REITs试点的可行性分析
第一 ，保险性租赁住房市场发展为REITs提供了大量可选择的基础资产。钻研机构数据测算显示 ，2017-2019年我国租赁住房总面积别离为64.12、67.33和70.7亿平方米 ，2020年中国的住房租赁市场服务人丁数量已突破2亿。其中 ，提供集中式治理服务的公租房、廉租房以及近年来发展的各类沉资产保险性租赁住房 ，都能够通过REITs盘活融资。
第二 ，租赁住房类REITs的市场实际为租赁住房REITs推出奠定了基础。近两年来 ，共有18单租赁住房类REITs产品刊行成功 ，刊行规模计算215.56亿元 ，刊行利率通常在4.5%-5%。租赁住房类REITs从结构搭建、本钱属性、专业化运作等方面对租赁住房REITs进行了有益索求 ，美满了租赁住房REITs治理架构和治理系统 ，造就和吸引了更宽泛的投资者群体。
第三 ，推动保险性租赁住房REITs试点可借鉴首批基础设施REITs试点的成功经验。经过市场询价 ，首批基础设施REITs中产权类项主张投资者要求收益率在4%-5%之间。而以北京某集体建设用地租赁住房项目为例 ，项目总构筑面积30万平方米 ，预计总投入43.63亿元 ，以村集体持有租赁住房刊行REITs ，收益率守旧可达4.8%；以昭通公租房进行测算 ，尺度租金均匀约23元/平方米/月 ，以投资成本5000元/平方米计 ，租金收益率约5.5%。上述数据显示 ，切合前提的租赁住房项目收益率满足刊行REITs的根基财政前提。
第四 ，不休优化的税收政策为推动保险性租赁住房REITs试点创造了有利前提。6月18日 ，国务院常务会议确定加快发展保险性租赁住房的政策 ，明确租赁企业向幼我出租住房减按1.5%缴纳增值税 ，企事业单元等向幼我、规；饬奁笠党鲎庾》 ，减按4%征收房产税。初步测算 ，上述税收政策将至少增长REITs产品一个百分点的收益率 ，有利于更多吸引社会本钱。另表 ，据相识 ，基础设施REITs产品层面的税收政策也将逐步明确 ，保险性租赁住房REITs纳入领域后也可一并执行受益。
四、推动保险性租赁住房REITs试点的几点建议
第一 ，将保险性租赁住房资产纳入基础设施公募REITs的底层资产领域。一方面 ，保险性租赁住房直接关系民生福祉 ，是民生领域的基础设施 ，将该类资产纳入基础设施公募REITs的底层资产领域 ，有利于其与房地产切割 ，预防市场对房地产调控政策误读和舆论炒作。另一方面 ，基础设施REITs试点提供了一个比力成熟的模式和经验 ，首批试点项主张产品买卖结构、有关政策系统、监管规定已获得市场的宽泛认可 ，能够保险租赁住房REITs试点工作顺利进行。
第二 ，优先选择直辖市和人丁净流入的大城视注各类切合前提的保险性租赁住房资产发展试点 ，并防备召募资金流入房地产开发领域。租赁住房需要重要集中在直辖市和人丁净流入的大城市 ，我国沉点10城的租赁市场规模计算约占全国市场规模的50%。建议在上述城市优先选择切合前提的公租房、廉租房、村落集体建设用地和租赁住房专项用地等项目 ，发展保险性租赁住房REITs试点 ，索求执行蹊径 ，总扎实际经验。同时成立健全有关尺度和造度 ，彻底隔离租赁住房资金与房地产开发资金混同使用 ，确保刊行租赁住房REITs的回笼资金重要投入租赁住房建设运营。
第三 ，成立地皮多元供给造度 ，切实提升新增供给地皮品质。沉资产租赁住房项目成本组成中 ，地皮占比最大。多种方式筹措租赁住房用地、降低地皮获得价款 ，是有效节造租赁住房项目总成本、满足REITs刊行根基前提的关键。为此建议：一是持续扩大前述划拨地皮及其他保险性租赁住房项目用地供给 ，有关地皮供给打算单列。二是因地造宜 ，允许企事业单元利用自有闲置用地建设租赁住房 ，供给本单元职工及周边切合前提的保险对象。三是扭转从前部门保险性住房用地过于荒僻、交通不便的情况 ，器沉职住平衡需要 ，确保租赁住房供给与现实需要相匹配。
第四 ，加强部门协同 ，提高REITs沉组环节当局审批效能。刊行REITs涉及底层资产复杂的沉组和买卖 ，面对工商、住建、河山、财税、国资等各部门的审批工作 ，环节多多、流程复杂 ，建议加强部门联动协同 ，造订保险性租赁住房REITs的沉组买卖环节绿色审批造度 ，对于刊行保险性租赁住房REITs中涉及的有关审批进行联动审批、优先审批、高效审批 ，聚力推动保险性租赁住房REITs试点工作顺利发展。
北大拉斯维加斯9888REITs调研组成员：刘俏、张峥、周芊、何亮宇、马超英、王海龙、韩飞、阎豫桂、柏甜雪
