昨日（5月11日） ，国务院常务会议召开 ，部署进一步盘活存量资产 ，拓宽社会投资渠路扩大有效投资。新建长租房与盘活存量住房是补齐我国长租房供给短板 ，实现长租房有效供给的两种方式。北大拉斯维加斯9888课题组以为 ，盘活利用现有存量住房资产兼具可行性、时效性与必要性 ，是发展长租房市场的关键点之一。
在我国目前的住房租赁市场中 ，轻资产居间（信息中介）和中资产转租（委托-租赁）是租赁企业重要的两种经营模式。课题组以为 ，租赁企业的中资产经营模式 ，在盘活存量房源、规 ；峁┏ぷ夥抗└讨胁锪顺烈饔。
思考租赁企业中资产经营模式在长租房业务领域面对的挑战 ，课题组建议 ，租赁住房领域的政策沉点应关注成立良性的市场竞争环境并形成不变合理的租金预期 ，为长租有效定价 ，从而推进长租房市场的健全发展。
阐扬租赁企业中资产模式盘活存量房源的作用 ，美满长租房供给系统
拉斯维加斯9888租赁住房钻研课题组
本汇报撰写人：张峥、李尚宸、胡佳胤、张英广？翁庾楦屑ぷ匀糇暄性禾峁┑奈⒐凼葜С ；感激中国房地产估价师与房地产经纪人学会在课题组调研中赐与的援手。
“住有所居 ，居得其乐”自古以来是国人的美好心愿。新中国成立以来 ，尤其是鼎新盛开以来 ，中国住房事业获得了巨大的成就。有关测算批注[1] ，我国现有城镇住房套数超过3.6亿套 ，户均住房套数已同其他重要蓬勃国度根基吃旖 ；2019年 ，城镇居民人均住房构筑面积达到39.8平方米 ，村落居民人均住房构筑面积达到48.9平方米。从总量上看 ，整幼我民已经根基实现住有所居。随着中国经济由高速增长迈入高质量发展阶段 ，住房领域的重要矛盾逐步由总量欠缺转为结构性的供给不及 ，若何更好地满足人民人民对住房质量和环境的要求成为了当前的主题问题。党的十九大汇报中指出 ，“对峙屋子是用来住的、不是用来炒的定位 ，加快成立多主体供给、多渠路保险、租购并举的住房造度” ，为中国住房造度鼎新指了然方向、蹊径、指标。
一、发展长租房市场对解决住房问题拥有沉要意思
购房与租房是满足居民住房必要的两种方式。在租赁住房市场中 ，既存在租赁期限较短、以每年续约等方式存在的短期租赁住房 ，也存在合同租期较长、租赁关系较为不变的持久租赁住房（简称长租房）。我们以为 ，在我国住房市排场对高质量转型和发展的新时期 ，大力建设和发展长租房市场拥有沉要意思。
首先 ，长租房有利于满足现阶段新市民和青年人的持久租住必要。在我国住房市场的汗青发展过程中 ，居民通常把购房作为解决住房问题的首选方式。然而 ，随着一线城市和其他人丁净流入城市的房价上涨 ，大学毕业生、农业转移人员等新市民和青年人无法在短期内实现购房。贝壳钻研院大数据显示 ，城市人丁的初次置业春秋显著增长 ，北京人丁初次置业的均匀春秋由2006年的26岁增长至2018年的32岁。与此同时 ，租房正成为近70%有关人群解决住房问题的唯一选择[2] ，新市民群体表白出强烈的长租需要。凭据《2021中国城市租住生涯蓝皮书》 ，58%的城市租客愿意通过租房成婚来实现“幼家” ，51%的租客接受租房5年以上 ，18%的租客愿意租房超过10年。因而 ，应独霸久限租赁住房作为人丁净流入城市中新市民和青年人群体解决购房前住房问题的蹊径。
第二 ，持久不变的租赁关系有益于提升租房群体的租住履历。我国现有租赁住房市场中 ，家庭是最重要的住房供给主体 ，与租客签定的租期通常不超过1年 ，长租只能通过合同到期时滚动续约的方式实现。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会2015年对中国16个城市的抽样调查 ，超过80%的住房租赁合同期限在1年及以下。凭据课题组对两家大型租赁中介的访谈了局 ，一家重要从事居间业务的中介撮合的合同中仅有13%租期不少于3年 ，另一家重要从事转租业务的中介与房客签定的合同中超过1年的合约不及1%。这种模式下 ，展期风险和违约风险是影响租客租住履历的沉要风险成分。本课题组的钻研发现 ，女性和春秋更高的租客显著拥有更高的续约意愿。工作不变、但愿以租房实现婚育的租户搬迁成本高 ，却不得不面对房东提前解约、到期不再续约、大幅上涨租金等风险。长租房可能匹配这一部门对不变长租有需要的租住群体。从持久看 ，为有关新市民和青年人提供长租房有利于提升居民的婚育意愿 ，加强居民的幸福感和认同感 ，从而作用于城市的竞争力和可持续发展。
第三 ，租赁住房的持久限供给是驱动改善出租房源品质的前提前提。租赁市场中的房源质量往往差于房东用于自住的房屋（Shilling et al., 1991）。凭据2015年全国人丁普查的钻研了局 ，我国41%的流动人丁居住于2000年前建成的房屋 ，城市规模越大 ，流动人丁的居住前提反而越差（王宇凡等 ，2021）。房屋出租的总期限和不变性是影响出租房源建理的沉要成分。作为较大的前期单笔投资 ，建理成本在将来用于租赁的全数期限内摊销 ，收益却随着期限的增长而增长。在不确定性较强的租赁关系中 ，非长租的预期使得房东和租客对于房屋建理、守护的动机较弱 ，容易造成房屋品质的降落。与之相对 ，不变长租的租赁关系更有可能使得房东和租客在房屋建理问题中达成一致 ，改善和提升租赁市场中现有房源的房屋品质 ，利于租房市场的高质量转型。
第四 ，发展长租房 ，形成较为不变的租赁关系 ，是进一步依法治理和规范租赁市场的基础。作为首个处所性住房租赁条例 ，《北京市住房租赁条例（征求定见稿）》中的首条即明确要求“不变住房租赁关系”。只有房东和租客双方形成较为不变的持久租赁关系 ，才可能以司法化蹊径保险双方的合法权利 ，并在将来进一步推动“租购同权”等政策的出台。从社会治理角度看 ，持久租赁关系的形成有益于保险和守护社会秩序 ，预防恶性问题的产生。
第五 ，发展长租房对于购房市场还有着正向的溢出效应。在大城市发展长租房 ，满足城市青年人的居住必要 ，有利于分流购房需要 ，进一步推动“租购并举”的住房造度 ，推进房地产市场安稳重康发展。
综上 ，鉴于发展长租房市场在住房市场高质量发展新时期的沉要意思 ，我们以为 ，该当尽快发展和成立房源供给充足、租赁关系不变、租金水平合理、房屋品质过硬、市场秩序规范的长租房供给系统。
二、盘活存量资产是现阶段发展长租房的关键点之一
新建长租房与盘活存量资产是补齐我国长租房供给短板 ，尽快实现长租房有效供给的两种方式。新建长租房指的是新开发专用于租赁的住宅项目 ；盘活存量资产则指利用已有住房资源 ，激励其中空置、短租的房屋转为长租房供给。这两种方式相互不成代替 ，应共同发展以形成多档次的长租房供给系统。新建长租房在户型设计、社区建设、使用用处等方面拥有存量房源不具备的优势 ；而思考到规 ；⒄钩ぷ夥康慕羝刃 ，以及节约成本的必要 ，盘活利用现有存量住房资产兼具可行性、时效性与必要性 ，是发展长租房市场的关键点之一。
目前 ，我国租赁住房的供给主体是散户家庭 ，其中90%以上是幼我业主[3]。从总量上看 ，我国城镇已经根基实现了房屋套数与家庭户数的平衡 ；从结构上看 ，少数家庭持有多于一套房产 ，这些存量住房资产有待盘活。凭据2015年中国度庭金融调查（CHFS）调查数据显示 ，我国超过20%的城镇家庭持有不止一套住宅 ，且其中绝大无数家庭持有的两套以上住宅位于统一城市 ，远高于美国、澳大利亚、英国等国度均匀3%-13%的多套住宅持有比例（Huang et al., 2020）。在投资与投契成分表 ，为子女、老人等亲属在远期的安设需要是家庭持有多套住房的沉要动机 ，有关房屋拥有在5-10年的期限内作为长租房源的潜力。然而 ，受多种成分的影响 ，现阶段大量多套房产家庭未将闲置房产出租 ，凭据中国城镇住户调查（CUHS）的了局 ，四大一线城市的房屋空置率靠近20%（Glaeser et al., 2017）。因而 ，我们以为 ，盘活有关闲置住宅作为长租房供给拥有肯定的可行性。
思考到现阶段解决大城市新市民和青年人住房问题的紧迫性 ，盘活现有存量房源有着沉要的时效价值。我国预计2022届高校毕业生规模达到1076万人 ，同比增长167万人 ，其中近90%毕业生均首选留在一线和新一线城市[4]。2020岁暮 ，我国农业转移人丁表出务工总量靠近2.9亿人 ，其中数自旖台带头的矫捷就业人数高达8400万人[5]。有关青年人和新市民住房需要亟需急剧的解决方式。凭据现有经验 ，新建租赁住房从开发建设到运营出租的周期通常在3年以上 ，尚无法在短期内承载大城市的长租需要 ，而存量租赁住房市场的发展则较为成熟 ，从规模上可能在短期内解决人丁净流入城市的住房必要。
相迸宗增量长租住房供给 ，盘活存量住房资源还有利于“职住平衡”的实现和城镇化高质量发展。现阶段 ，受限于成本收益成分 ，一线城市中新建租赁住房的地皮供给方式重要有两类 ，一是处所当局通过划拨或出让方式提供低地价的租赁住房建设用地 ，二是利用村落集体建设用地建设租赁住房。无论哪种方式 ，新建项目与城市中心的距离相对较远。以上海市为例 ，现阶段其租赁住房用地供给中50%位于表环路之表的区域。与之相比 ，现有存量房源分散位于城区及其周边 ，以长租方式对其进行二次利用可能预防新建房源的地理局限性 ，使得劳动者可能居住在工作地左近 ，利于“职住平衡”准则的实现。盘活存量资产以发展长租房供给 ，不仅可能削减居民通勤功夫 ，还有利于改善城镇化发展质量 ，削减城市拥挤和空气传染 ，降低社会成本和建设成本 ，为城市可持续发展提供保险。
三、租赁企业的中资产经营模式是规 ；袒畲媪恳蕴峁┏ぷ夥抗└某烈绞
在我国目前的住房租赁市场系统下 ，租赁企业重要通过轻资产居间（信息中介）和中资产转租（委托-租赁）这两种中介经营模式 ，为房东和租客提供租赁服务 ，进而影响现有存量住房资产的分配和刷新[6]。在轻资产模式下 ，租赁企业通过信息颁布、委托代理等方式实现居间撮合 ，较少参加房屋的装建和刷新。在中资产模式下 ，租赁企业相当于将房屋转租的“二房东” ，在对收租房屋进行装建和刷新后再将房屋租赁给租客 ，以其中的租金差作为重要的盈利起源。我们以为 ，中资产经营模式在盘活存量房源 ，规 ；峁┏ぷ夥抗└墓讨胁镒懦烈淖饔。
首先 ，租赁企业在选取中资产模式的过程中参加了房屋的提质刷新[7] ，这有利于增长房东出租房屋的期限。租赁企业的装建成本摊销在全数租赁期限之中 ，从而使其收益随着租赁期限的增长而提高。由此 ，租赁企业愿意为供给持久租赁住房的房东提供越发有竞争力的租金回报 ，对房东的租期选择形成有效激励。由于租赁企业通常向租客提供尺度化的装建成就 ，其装建成本受房屋初始状态的直接影响 ，必要为那些初始品质较差、构筑年代较早的房屋支出更高的装建成本。对于这些房屋 ，租赁企业更有可能与房东和谈达成更持久限的租约 ，从而实现租客居住质量、房东租金收益和持久租赁住房供给的多方共赢。
本课题组利用房东与某租赁企业在2015与2019年间位于北京市城六区的大样本数据 ，实证检验了租赁企业盘活存量房源的价值创造过程。我们发现 ，企业对房屋的装建投入越大 ，房东与租赁企业签署的租期往往越长。我们进一步检验了租赁期限与房东每平米租金收入间的关系：相迸宗租期为3年的合约 ，租期为4（5）年的合约每平米月租金增长1.50（3.24）元 ，占样本中均匀月租金的1.61%（3.48%）。这些钻研了局批注 ，中资产模式下租赁企业的装建投入扩大了持久租赁住房的房源供给 ，背后的机造是租赁企业的装建模式使其愿意为选择长租的业主提供更丰富的租金回报。
此表 ，租赁企业在中资产模式下对于长租房市场建设还有着多方面的积极影响。第一 ，租赁企业参加转租经营 ，其房源资产池可能起到分散风险的作用 ，降低了房东的空置风险 ，利于拥有滑润租金现金流需要的房东增长租赁住房供给。从性质上 ，中资产模式使得区位分歧、户型结构等分歧的房东间形成了风险共担的机造。第二 ，租赁企业相比家庭房东拥有更强的能力和动机参加对房屋和租客的守护、筛选与监督过程？翁庾樵诘餮兄蟹⑾ ，对出租过程中房屋败坏或租客违法乱游记为的忧郁是故障家庭房东供给闲置房源的沉要原因。租赁企业在租赁时向房东承诺守护房屋的价值 ，且参加对于租客的监督和预筛选 ，有利于撤销房东对于潜在司法风险的忧郁。第三 ，与幼我房东相比 ，租赁企业作为机构越发关注自身诺言的价值 ，预防产生严沉诺言事务所造成的覆灭性进攻。因而 ，相迸宗通常租赁市场中层出不穷的房东提前解约事务 ，租赁企业作为转租人有助于降低租客面对的“长租变短租”风险。
总之 ，我们以为租赁企业不仅通过装建投入改善了房源品质 ，还降低了房源空置风险 ，有利于持久合同的顺利推广和不变 ，推进了房东的长租意愿。将来该当更充分的提升租赁企业的活力 ，使其在盘活存量住房资源的过程中承担更积极的作用。
四、租赁企业中资产经营模式在长租房业务领域面对的挑战
租赁企业中资产经营模式是盘活分散式存量房源 ，在中短期内解决大城市青年人与新市民持久租住需要的沉要方式 ，而该模式的主题挑战在于房东提供闲置房源作为长租房的意愿。对于房东而言 ，其对于房屋的措置决策有销售、短租、长租等多种方式 ，其长租意愿同时受到房价增速、租赁市场租金增速、房屋买卖市场流动性情况等多方面成分的影响。
为了确认上述成分的影响 ，本课题组利用出租房屋的经纬度数据推算了其周围2公里领域内涵从前一年内的房价增速、二手房买卖笔数增速及租赁企业提供的租金增速 ，并实证检验了其与房东出租期限之间的关系。首先 ，我们看到 ，处于高房价增速、高二手房买卖量的幼区 ，其业主与租赁企业之间签署的房屋托管期限往往较短。对于房东而言 ，二手房买卖市场与出租市场之间存在显著的代替关系 ，房价的急剧上涨会增长房东短期内销售房屋的动机 ，使其偏差于签定短租合同 ，为之后的销售预留功夫。因而 ，健全良性发展的房地产市场对于长租市场的发展拥有正向表溢作用 ，对峙“房住不炒”的定位 ，对于发展长租市场至关沉要。
其次 ，过高的租金增速同样是抑造房东与租赁企业签定持久租约的沉要原因。对于采取中资产模式的租赁企业而言 ，若何为其房屋租金合理定价 ，对长租业务的持续经营尤为关键。一方面 ，租金增长是租赁企业收入增长的沉要驱动成分 ，但另一方面 ，租金增长过快将降低房东的长租意愿 ，影响租赁企业的长租房源 ，增长租赁住房服务的治理成本 ，甚至增长空置率。有可持续经营意愿的租赁企业会衡量租金上涨和经营成本的成分 ，并不会过快的提升租金。因而 ，从长租房市场健全发展的角度 ，租赁住房领域的监管政策应激励良性发展的机构为长租有效定价 ，预防倒逼房东选择更容易提高租金的短期租赁模式。政策沉点应关注守护健全的市场竞争环境 ，预防企业采取恶性竞争等方式获取房源 ，形成租金的不变合理预期。疏导中资产业务模式的健全发展、预防过度金消融 ，对规 ；峁┏ぷ夥抗└涤谢饔。
五、总结
随着中国经济迈入高质量发展阶段 ，住房领域的重要矛盾逐步由总量欠缺转为结构性的供给不及 ，若何更好地满足人民人民对住房质量和环境的要求成为了当前的主题问题 ，发展长租房市场对解决住房问题拥有沉要意思Ｋ伎嫉焦婺 ；⒄钩ぷ夥康慕羝刃 ，以及节约成本的必要 ，盘活利用现有存量住房资产兼具可行性、时效性与必要性 ，是发展长租房市场的关键点之一。
租赁企业的中资产经营模式在盘活存量房源、规 ；峁┏ぷ夥抗└墓讨胁镒懦烈淖饔。通过对房屋进行提质刷新 ，采取中资产模式的租赁企业能为长租房提供更有竞争力的租金回报 ，有利于增长房东提供长租房源的意愿。租赁企业还能够通过房源资产池降低房源的空置风险 ，通过对房屋的守护和对租客的筛选监督来削减业主对出租房屋的顾虑 ，而租赁企业相对于家庭房东对自身诺言价值更关注则降低了租客被提前解约的风险 ，有助于实现多方共赢。
同时我们也把稳到 ，房东提供闲置房源作为长租房的意愿受到房价增长、租金增速、房屋买卖市场流动性情况等多方面成分的影响 ，这也是租赁企业中资产模式要面对的主题挑战。健全发展的房地产市场对于长租市场发展拥有表溢作用 ，对峙“房住不炒”的定位有利于不变长租房源供给。租赁住房领域的政策沉点应关注成立良性的市场竞争环境并形成不变合理的租金预期 ，为长租有效定价 ，从而推进长租房市场的健全发展。
参考文件：
Huang, Y., Yi, D., & Clark, W. A. (2020).Multiple home ownership in Chinese cities: An institutional and cultural perspective. Cities, 97, 102518.
Glaeser, E., Huang, W., Ma, Y., & Shleifer, A. (2017). A real estate boom with Chinese characteristics. Journal of Economic Perspectives, 31(1), 93-116.
Shilling, J. D., Sirmans, C. F., & Dombrow, J. F. (1991). Measuring depreciation in single-family rental and owner-occupied housing. Journal of Housing Economics, 1(4), 368-383.
柴强,王霞. 住房租赁市场发展亟待破解的深档次问题[EB/OL].
王宇凡,柴康妮,卓云霞,冯长春.中国城市流动人丁住房质量的空间分异与影响成分[J].地理学报,2021,76(12):2944-2963.
本文注解：
[1]《中国住房存量汇报：2021》 ；“致力实现整幼我民住有所居”新闻颁布会 ，住建部 ，2021年8月31日。
[2] “致力实现整幼我民住有所居”新闻颁布会 ，住建部 ，2021年8月31日。
[3] 《房地产蓝皮书：中国房地产发展汇报No.18（2021）》
[4] 教育部、人力资源和社会保险部《2022届全国通常高校毕业生就业创业工作网络视频会议》 ；《？屯2021年秋季招聘数据白皮书》
[5] 《中国共享经济发展汇报（2021）》
[6] 租赁企业也可选取沉资产持有模式来买入存量资产改建为租赁住房。沉资产模式的发展受限于原有业主的销售意愿不及以及金融支持不够。
[7] 只管在出租前对房屋进行装建可能提升租金回报 ，现实中却极少有散户家庭房东自动进行装建 ，既由于装建必要较大的单笔前期投入 ，也由于家庭无法获得租赁企业在大批量装建中所实现的规模经济。
