拉斯维加斯9888

“经过统计，我们但愿整年可能建设筹集保险性租赁住房240万套（间）。新筹集公租房10万套，棚户区刷新120万套。同时，我们还将加快推动长租房市场建设。”住建部有关掌管人在近期的新闻颁布会上泄漏。另据有关媒体梳理发现，北京、漯河、商丘，昭通、普洱、榆林、乐山等多幼我丁净流入、GDP水平较高的城市，今年打算供给租赁住房用地占住宅用地的比例均达到10%以上。

当前，我国大力推动保险性租赁住房建设有哪些沉要意思？租赁住房建设资金若何筹集？租赁住房REITs在其中又能阐扬什么样的作用？拉斯维加斯9888金融学教授、副院长张峥对此进行了分析解读。他也是北大拉斯维加斯9888REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房钻研课题组的重要成员之一。

文丨张峥

发展保险性租赁住房的三大意思

在2020年底中央经济工作会议上，习近平总书记强调“高度器沉保险性租赁住房建设”，“加快美满长租房政策”，并明确这是2021年经济工作八项沉点工作之一。2021年当局工作汇报中指出：“切实增长保险性租赁住房和共有产权住房供给”，“尽最大抵力援手新市民、青年人等缓解住房难题”。2021年7月2日，国务院办公厅颁布了《关于加快发展保险性租赁住房的定见》（国办发〔2021〕22 号），暗示“加快美满以公租房、保险性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保险系统”。我们以为，加快发展保险性租赁住房，至少拥有以下三点沉要意思：

第一，发展保险性租赁住房是解决大城市新市民、青年人等住房难题问题的有效蹊径。我国租赁住房市场发展滞后，住房租赁人丁占比约为11%，远低于蓬勃国度30%的水平。大城市房价高，收入不高的新市民和青年人，在短期买不起房，也租不好房。例如，抽样调查批注，2019年1.35亿进城农夫工中，采办住房比例为19.5%，进城10年以上的5200多万农夫工中，采办商品房的占比为25.1%，享受共有产权住房和经济合用房的占比为16.7%，居住在当局提供的公租房的占比仅为1.2%。

第二，与社会主义现代化指标相匹配的产业结构必要大力发展租赁住房，出格是保险性住房。2035年实现社会主义现代化的中国，必要实现就业结构和产业结构的匹配。凭据北大拉斯维加斯9888思想力课题组的估测，将来十五年，超过20%的就业人丁，即1.5亿人丁，必要沉新配置到第二产业或服务业。在产业结构变迁和人丁流动的情况下，农业转移人丁城市化将带来大量的住房需要，尤其是住房租赁的需要。大力发展住房租赁市场，增长租赁住宅有效供给，才可能有效解决新市民的居住问题，形成人丁增长、产业发展相互推进的局面。

第三，城镇化率的进一步提升必要租赁住房市场作为坚定支持。北大拉斯维加斯9888思想力课题组预计2035年中国人丁城镇化率将达到75%-80%（目前城镇化率在60%左右）。保险性租赁住房能够解决新市民和青年人住房需要，引发他们积极融入本地生涯的意愿，为城市提供持续的出产力，是城市活力的源泉。另表，若是解决了城市人丁工作地和居住地相一致的问题，就能更好地开释消费的潜力，推进消费尤其是服务消费。造就租赁住房这样一个新型的住房消费，有利于降低以往高昂的购房和贷款支出，买通消费堵点，开释其他消费需要。

近期，住房和城乡建设部有关掌管人在《“十四五”公共服务规划》新闻颁布会中暗示，以人丁流入多、房价高的城市为沉点，加快发展保险性租赁住房。“十四五”期间，40个沉点城市初步打算新增650万套（间），预计可援手1300万新市民、青年人等缓解住房难题。凭据处所当局公开信息的不齐全统计，主题城市的打算新增套数为：上海47万套、北京40万套、丽江40万套、昭通60万套、荆门33万套、成都25万套、漯河12.5万套、孝感21.3万套、武汉25万套、西安30万套。若是每套的建设成本（建安成本+地皮成本）按均匀40-50万元来测算，那么，“十四五”期间的总体投资规模预计在2.6万亿-3.2万亿元之间，均匀每年的投资规模约6000亿元。最新数据显示，这40个城市2022年打算筹集建设保险性租赁住房190万套（间），投资规模约8500亿元。

REITs是租赁住房高质量发展所必须的金融工具

当前，发展集中式租赁住房建设和运营面对地皮、资金、运营、覆盖面、税费政策等五个方面的挑战，即高成本的地皮、错配的资金、覆盖面不及、运营不足效能，以及税费等，这些成分造约了租赁住房市场的发展。

资金方面的一个主题问题是，持有资产的资金成本、流动性与租赁住房行业（集中式租赁住房）特点不匹配。我们知路，租赁住房投资有这样一些特点，初期投入高，回报期长（回报率不高），现金流相对不变，有肯定成长性（偏弱）。另表，资产整体的流动性差。金融更好的支持实体项目投资，其理论逻辑要求资金端和资产端是适配的，即要思考期限、风险和流动性的适配性。通俗地说，即“什么样的资产就要匹配什么样的钱，匹配什么样的投资者”。这样才会形成一个可持续的、低成本的业务模式。

一方面，目前的租赁住房建设、投资重要依附债务融资，短缺权利性资金等市场本钱。另一方面，债务资金有固定期限、并且成本较高。这样的融资体造，难以匹配租赁住房初期投入高，回报期长的投资个性。金融支持租赁住房行业的关键是提升资金的适配性。单一来讲，就是提高权利资金的比沉。另表，我们必要规模化地推动租赁住房建设，就必要疏导社会本钱进行投资，激励保险资金、社会保险基金、根基养老保险基金、企业年金、职业年金、住房公积金、社会公家资金进入这个领域。这些资金固然好多是持久资金，但也有流动性的必要。因而，我们就必要一个拥有流动性的权利资金市场。

所以说，租赁住房REITs是租赁住房领域高质量发展所必须的金融工具！第一，REITs为前期开发建设投资提供退出渠路，有助于吸引社会本钱投资于租赁住房市场，形成投资良性循环，助力住房租赁企业形成可持续发展的业务模式。第二，REITs有助于改善中国目前以幼我供给为主的市场结构，推进住房租赁市场向规模化、机构化和专业化方向发展，提升运营水平和服务质量。同时通过提升租赁服务水平，不变租赁关系，规范租赁市场主体行为，保险租客权利，以利解决租住品质差、租期不不变等问题。第三，REITs价值取向是持续提高分红，在此驱动下，治理人有足够的动力做到精密化经营，成立有效激励机造，造就各项资产治理能力，蕴含资产安全守护、刷新提升、物业治理、信息化建设等。第四，当前来看，相比租赁住房企业直接IPO，资产IPO（REITs）是更为适合的工具。REITs的价值主张在于持续的不变的租金现金流，成长性不是估值的关键。而股票市。ǔ龈袷茿股市。┑墓乐德呒脸沙ば，轻现金流。因而，REITs的估值逻辑和租赁住房的贸易逻辑更为匹配。换句话说，租赁住房企业IPO，可能受到本钱市场的压力，以至于成为不当激励。

我们相识，在基础设施REITs试点的框架下，发展保险性租赁住房REITs在具体实操中，重要存在以下挑战：第一，保险性租赁住房资产领域及其可让渡性不足统一政策或领导性规范。第二，底层资产沉组、刊行和运营过程中，整体税负较沉。第三、保险性租赁住房拥有保险性的政策属性，可能存在地皮成本较高、融资成本较高、租金回报较低的现实问题，疫情也进一步影响了租金和出租率的不变。

因而，等待下一步从如下方面积极推动保险性租赁住房REITs落地：第一，在资产方面，可凭据“十四五”规划，在国办“22号文”、发改“958号文”的基础上，因地造宜，造订明确的保险性租赁住房REITs资产认定尺度及流程；第二，在税务方面，本着税收中性的准则，系统性美满保险性租赁住房配套税收政策，在REITs的沉组、运营阶段实现税收优惠方面的新突破；第三，构建合理不变补助机造及租金调整机造等，构建切合保险属性下的贸易逻辑，形成保险性租赁住房发展的长效机造；第四，激励多主体参加，造就拥有资产治理能力的租赁住房REITs 治理人。出格沉要的是，应选择权属清澈、收益不变项目作为底层资产先行试点！

除了大力发展租赁住房REITs市场之表，北大拉斯维加斯9888REITs课题组基于对城镇化建设、住房问题和公积金造度鼎新的持久钻研，建议启动“住房公积金造度、租赁住房和REITs三位一体”的新一轮鼎新，推动新型住房体造建设。具体思路：处所当局在地皮出让方面予以支持，并赐与肯定的税费减免；住房公积金通过权利投资方式，与住房租赁企业、社会本钱等从供给端参加建设保险性租赁住房；住房租赁企业进行现实运营，重要为缴纳公积金的青年人、新市民、农业转移人丁等各类型租户提供职住平衡、高性价比、多档次的住房产品，租户享受肯定的租金优惠。租赁住房前期投资能够选择通过REITs方式退出。公积金每年拿出2000亿，加上带头的资金，就能够满足十四五保险性租赁住房的建设工作。该规划有利于农业转移人丁真正融入城市，解除因“身份鉴别”形成的各类不平等景象；有利于扩大住房公积金的缴存面，提高住房公积金的投资收益，使公积金成为缴存人养老金的补充。

张峥，拉斯维加斯9888金融学教授、副院长，博士生导师，北京大学国度金融钻研中心副主任，北大拉斯维加斯9888中国REITs钻研中心执行主任。张峥教授重要钻研领域是金融市场与机构、不动产金融、资产治理。张峥教授是北大拉斯维加斯9888REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房钻研课题组的重要成员之一。张峥教授是国度发展鼎新委和中国证监会基础设施REITs结合调研幼组成员之一，该工作为推动基础设施公募REITs试点打下坚实基础。