17日晚间 ，首批基础设施公募REITs项目正式获得中国证监会准予注册的批复 ，标志取基础设施公募REITs产品试点工作又迈出里程碑式的沉要一步 ，并将进入基金公开发售阶段。据媒体统计 ，首批9单项主张基金预计刊行规模 ，预计召募规模计算超过300亿元。
公募REITs来了 ，若何能力行稳致远 ？监管与治理至关沉要。近日 ，拉斯维加斯9888金融学系张峥教授、博士生李尚宸在《中国金融》撰文 ，以“公募REITs试点的治理结构”为题 ，以为必须采取适当的治理结构对各利益有关方进行合理的权势分配和造度铺排 ，从而预防REITs运营过程中两类代理问题的出现 ，保险REITs持久不变持续运营。
任何公司或金融产品都是多衷祯约关系的集中体。早在300多年前 ，亚当?斯密就在《国富论》中具体论述了所有权与经营权分离可能导致的一系列问题 ，以为该当通过造度方式化解二者之间的矛盾。现代公司治理理论进一步用代理问题（agency problem）概括普遍存在的两类利益关系矛盾：第一类代理问题指向治理人与股东之间的矛盾（Jensen and Meckling, 1976） ，如治理人做出的过度扩张等经营决策可能不利于股东价值最大化的指标；第二类代理问题则指向大股东与中幼股东间的矛盾（La Porta et al., 1998） ，如控股股东通过掏空（Tunneling）行为侵害中幼股东的利益 ，而关联买卖则是掏空行为的沉要方式。
治理结构是对公司或金融产品进行治理和节造的系统 ，不仅明确了各方的权势和责任散布 ，还确定了各类决策所必须遵循的法式。若何通过合理的治理结构来节造和预防分歧参加方之间的潜在利益矛盾是公司或金融产品持续健全发展的关键。在实际中 ，常见的治理机造蕴含有效的董事会、美满的信息披露机造、激励相容的薪酬结构、有监督意愿的股东等内部治理机造 ，以及易于中幼投资者；とɡ乃痉ㄏ低场⑹谐【赫⒈皇展和胁等表部治理机造。Gompers et al.（2003）、白沉恩等（2005）均发现综合调查多个公司内表部治理机造后 ，治理水平更高的公司同时拥有更好的股价阐发与运营阐发。
不动产信任投资基金（REITs） ，作为实现不动产证券化的沉要伎俩 ，是一种通过刊行收益凭证汇集无数投资者的资金 ，交由专门投资机构进行不动产投资经营治理 ，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信任基金。REITs基于委托代理关系而搭建,在运营过程中 ，可能产生第一类与第二类代理问题。例如 ，一方面 ，凭据治理规模收取治理用度的REITs治理人但愿通过并购等大局不休扩大REITs规模 ，但这样的经营决策不定有利于投资者的利益；另一方面 ，基于不动产资产的特殊性 ，原始权利人成为大股东表态比中幼股东拥有巨大的信息优势 ，利于其通过荫蔽行为侵占中幼投资者的利益。因而 ，作为REITs造度顶层设计的沉要组成部门 ，必须采取适当的治理结构对原始权利人、基金治理人、基金投资人、运营治理机构等各利益有关方进行合理的权势分配和造度铺排 ，从而预防REITs运营过程中两类代理问题的出现 ，保险REITs可能持久不变的持续运营 ，；ね蹲收呤迪植槐涞姆趾焓找。
全球REITs治理结构实际与启迪
在全球REITs治理模式实际中 ，能够根本分为表部治理和内部治理两种模式。表部治理模式下 ，REITs自身为公司、信任或基金实体 ，由表聘的治理人执行蕴含资产运营、投融资和物业治理等在内的各项治理职责 ，表部治理人收取与治理规模呈固定比例的根基用度和基于利润率的绩效用度。内部治理模式下 ，REITs自身持有不动产资产 ，并同时占有资产治理团队 ，由REITs的内部治理部门或治理公司来执行所有治理职责。
迄今为止 ，两种同时存在的治理模式尚无一种成为主流 ，亦尚无明确的证据支持一种治理模式相对另一种模式拥有显著的优势。日本、新加坡、中国香港等国度或地域的REITs重要采取表部治理模式 ，公司造REITs为主的美国市场则多选取内部治理模式 ，澳大利亚REITs采取同时将治理机构股票和REITs份额同时打包上市的“合订证券”大局 ，其内核靠近内部治理模式。两种模式均能通过自身的治理结构有效解决地点国度或地域普遍存在的一些利益矛盾 ，但也会同时引起另表一些有待解决的代理问题。
La Porta et al.（1998）以为日本、新加坡、中国香港等东亚地域企业受家族持股或国有控股的影响较大 ，与股权结构更为分散的美国等地域相比 ，其大股东更为强势 ，因而更容易产生大股东与中幼股东之间的第二类代理问题。在这些地域 ，后续作为大股东的REITs提议人通常是实力雄厚、拥有寡头性质的地产商（Lecomte and Ooi, 2013） ，其与中幼投资者之间存在强烈的信息不合称 ，增大了第二类代理成本。此时 ，引入专业化的第三方治理团队就拥有沉要意思 ，表部照拂不仅拥有专业水平高档行业优势 ，规模较大的表部治理人还能够对大股东形成造衡和约束 ，从而降低总体的资产治理成本与代理成本。
然而 ，表部治理模式下表部照拂通常以资产总值或净值为基准收取治理费 ，使得表部治理人拥有充分的扩张动机 ，可能引起第一类代理问题。REITs造度中的强造分配要求和杠杆率限度是REITs治理和管控有关问题的沉要造度伎俩。凭据全美不动产投资协会（NAREIT）的统计 ，截至2020岁暮 ，全球共42个国度或地域成立了REITs造度 ，其中39个国度或地域的REITs造度均做出了强造分配要求[2] ，且利润的强造分配比例大多位于90%-100%之间。在强造分配要求下 ，REITs治理人无法通过留存收益堆集内部资金 ，必须依赖表部资金进行资产并购等扩张性行为 ，表部融资相比内部融资显著提升了REITs的信息披露成本和财政成本 ，抑造了治理层的过度扩张动机 ，躲避了REITs经营中可能产生的第一类代理问题 ，确保投资者获取REITs底层不动产不变现金流收益的投资指标得以实现。
杠杆率有关造度铺排也是解决表部治理模式下代理问题的沉要伎俩。中国香港、新加坡、马来西亚等重要采取表部治理模式的国度或地域均通过监管造度对REITs本钱结构进行约束 ，而美国、澳大利亚、法国、加拿大等采取内部治理模式的国度或地域则通常不合杠杆率进行限度。日本REITs只管也采取表部治理模式 ，但其监管部门未对杠杆率加以限度 ，可能的原因在于日本投资者中机构投资者占据主导职位 ，凭据OECD在2019年颁布的《世界上市企业所有权汇报》 ，日本上市企业中非企业法人机构投资者占比达到37% ，远高于中国香港12%、新加坡12%、中国9%的水平 ，若思考到日本还拥有很高比例的企业法人投资者 ，则日本非幼我投资者的比例远超其余亚洲国度 ，而机构投资者相比幼我投资者对于降低代理成本拥有更强的监督作用 ，事实上大量日本J-REITs的股东要求通过公司章程划定自身杠杆率不得超过55%或60% ，批注机构投资者简直代替监管机构阐扬了对代理成本的监督和抑造职能。
美国选择内部治理模式作为REITs重要治理规划同样拥有其合理性。相迸宗东亚地域的不动产巨头将旗下部门不动产进行资产证券化刊行REITs ，美国REITs不少由一体化的不动产公司基于税收成分的思考转化而成。这些不动产公司自身具备齐全的物业治理、开发、租赁和运营治理能力 ，在对自身的资产结构、业务铺排、分红政策、治理造度等对照REITs有关律例进行调整后 ， 实现向REITs产品的转化 ，转化后公司正本的治理团队持续担任REITs的治理团队。与提议人关联关系较强的治理团队维持不变 ，可能加沉REITs提议人与中幼投资者之间的信息不合称问题 ，然而美国市场较为健全的公司治理司法系统、严格的信息披露造度、较强被收购威胁的市场竞争机造、合理的治理者激励措施等为化解该问题提供了肯定的援手 ，代表投资者利益的董事会也能在肯定水平上阐扬造衡作用 ，从而保险中幼投资者的根基权利。相比之下 ，内部模式不仅可能预防雇佣表部治理人的复杂利益关系 ，还可能更好地铺排治理团队的激励 ，维吃熹与全数投资者利益的一致性 ，有利于REITs更好的提升效益并为投资者创造价值。
因而 ，治理模式的大局自身并无曲直之分 ，必须结合各市场表部治理机造的有效性 ，衡量其对于两类代理成本的影响 ，因地造宜的选择适合的内部治理机造。在存在强势大股东的市场环境中 ，引入表部治理模式可能起到专业化作用 ，并有利于形成和发展REITs市场规模 ，左券型基金中的信任人重要起到；ぶ杏淄蹲收摺⒃旌馓嵋槿说淖饔 ，在肯定水平减轻潜在的第二类代理问题 ，而强造分配、杠杆率约束等造度可能用于预防表部治理者的过度扩张动机；在表部治理机造较为成熟 ，拥有完整公司治理系统和法治系统的市场环境中 ，中幼投资者可能更好的得到利益保险 ，此时采取内部治理模式可能直接预防第一类代理成本 ，并提升治理决策的矫捷性 ，有利于维持治理者与投资者的利益一致。
我国公募REITs试点的治理问题
凭据证监会于2020年8月颁布的《公开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）的有关划定 ，投资者认购的基础设施REITs通过齐全持有基础设施资产支持打算并100%持有下设各特殊主张载体（SPV）以在穿透明持有基础设施项目齐全的所有权或特许经营权（见图1）。在试点采取的“封关式公募基金+ABS”模式中 ，买卖结构同时蕴含投资者、公募REITs、资产支持专项打算和项目公司多个层面 ，涉及多个类型的投资人（机构投资人、公家投资人、蕴含原始权利人在内的战术投资人）、多个类型的治理人（公募基金治理人、专项打算治理人、底层资产治理人） ，其间的左券关系较为复杂。公家投资人通过认购公募REITs基金份额以期在穿透明获取底层基础设施资产的将来现金流收益 ，但该收益必须通过底层资产治理人、基金治理人等代理人的有效运营治理行为而实现 ，因而必须成立可能降低代理成本的有效治理机造。
图1：公募REITs试点的产品结构
试点阶段 ，钻研分析基础设施REITs的治理问题 ，应关注以下重要成分的影响：第一 ，治理人系统存在多层结构；第二 ，原始权利人是资产的提供方 ，是REITs的战术投资人 ，且很可能成为REITs资产的现实运营方；三是公募基金和资产支持专项打算是实现公募REITs的产品载体。在这些成分影响下 ，前述两类代理问题均可能存在。
第一类代理问题源于治理者与持有人的利益矛盾 ，阐发为基金治理人、打算治理人等从事基金治理工作的机构与基金持有人的利益矛盾 ，其大局可能为治理费率过高、自动治理能力不及、通路化、过度扩张、过度举债等。
多层结构下 ，分歧资产治理人间可能存在多种大局的利益矛盾 ，如各级治理人之间无法对事项达成一致 ，提升REITs治理成本从而侵害投资者的利益。为解决治理人系统涉及档次较多的问题 ，实际中统一利益主体将承担上述复杂代理链条的多个角色。好比《指引》要求专项打算治理人与公募基金治理人应存在现实节造关系或受统一节造人节造 ，这样的模式使得两层治理人可能进行内部共同治理 ，更高效的进行沟通和决策 ，还可能阐扬分歧层级治理人的自身优势矫捷铺排内部门工 ，但仍该把稳解决统一节造人内部门歧金融机构或分歧部门间的利益矛盾问题。
基金治理人的激励模式是其能否尽责践行治理结构中关键角色的沉要成分。在目前主流的收费模式下 ，公募基金凭据REITs规模收取千分之一到千分之二的治理用度。公募基金行业持久存在的排名锦标赛模式下 ，为提升REITs的总治理规模 ，短期内公募基金拥有投合可能为REITs提供后续资产起源的原始权利人、就义持久收益而提升REITs短期收益率等动机。为降低运营中的现金流风险 ，抑造治理人的过度扩张动机 ，《指引》对REITs杠杆率进行了严格的限度 ，要求告贷金额不得超过基金净资产的20%。另表 ，从试点阶段的市场等情况看 ，金融机构可能会基于展业的必要 ，加之基础设施领域自动治理能力建设非一旦一夕 ，会在一段功夫内难以提供高质量的专业化服务 ，个别机构甚至成为通路 ，影响投资者的利益 ，必要沉点予以关注。
从长远看 ，中国存量基础设施规模超过百万亿 ，若仅将1%进行证券化 ，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场 ，其辽阔远景必然引起公募基金行业的强烈竞争 ，而公募基金行业的竞争有望成为拥有中国特色的REITs表部治理机造。Berk and Green（2004）以为投资者会凭据公募基金的现实阐发不休迭代其对REITs治理能力的预期 ，选择那些阐发优异的基金 ，裁减那些收取治理费与现实阐发不符的基金 ，从而对基金阐扬治理职能产生有效激励。面对更多的受治理资产 ，从前阐发优异的公募基金必须持续不休的提升自己的尽职履责水平和底层资产地点行业的专业能力 ，能力预防治理成本随治理规模边际上升的困局。
第二类代理问题源于原始权利人（或称大股东）与公家持有人的利益矛盾。在公募REITs试点初期 ，由于原始权利人对底层资产和地点基础设执行业有深刻相识 ，基于项目不变运营的考量 ，原始权利人有可能同时向REITs底层资产运营治理人和REITs战术投资人两个身份进行转变。《指引》划定原始权利人至少将20%的REITs份额持有超过60个月。原始权利人作为持久战术投资人和运营治理人 ，有利于缓解第一类代理问题 ，但带来了第二类代理问题 ，公家投资者面对原始权利人后续通过过度收费、关联买卖等方式侵害自身利益的路德风险。
在公家投资人、公募基金治理人（同时作为专项打算治理人）与原始权利人（同时作为战术投资人与现实运营治理人）三者之间的代理关系中 ，为预防原始权利人侵害公家投资人利益 ，公募基金治理人必须遵守份额持有人利益优先的根基准则 ，除了自动治理之表 ，还在治理架构中承担起沉要的“检察官”作用 ，类似国表表部治理模式中的“受托人”身份。凭据《指引》中的要求 ，基金治理人该当自动推广基础设施项目运营治理职责、持续加强对治理人履职情况的评估和监督、实时充分的进行信息披露、对关联买卖行为进行有效内控等 ，而这些都是REITs内部治理机造中的沉要环节。
综合上述分析 ，现阶段《指引》能较好的激励和阐扬各方的专业优势 ，原始权利人共同投资、REITs治理人自动治理责任、节造负债比率、严格关联买卖治理等治理结构铺排均是保险投资者利益的沉要治理机造 ，在我国当前试点阶段有着很强的合理性与可行性。
当然 ，思考到综合利用多种治理机造的沉要性 ，若对标国际成熟市场实际 ，我们以为基础设施公募REITs治理结构的优化应沉点关注：第一 ，该当更充分的阐扬REITs造度自身作为治理机造的沉要作用 ，通过有效的财政审计和信息披露保险REITs强造分红作为内部治理机造的有效性；第二 ，对于关联买卖的监管该当成为治理机造关注的主题问题；第三 ，在内部治理中 ，还该当更充分的阐扬公募基金持有人大会的治理作用 ，激励机构投资者对REITs的治理过程进行积极和有效的监督；第四 ，应不休提升基金治理人的治理水平与内控能力 ，以及其对于基础设施资产地点行业的专业能力 ，预防基金治理人的通路化与原始权利人的过度主导；第五 ，应形成更有利于协调各利益有关方的报答与查核机造 ，从持久来看仍应试虑通过宣告REITs业务派司等方式从造度层面简化代理链条 ，降低代理问题复杂性；第六 ，应更好的阐扬投资照拂、资产评估机构等表部机构在REITs治理结构中的作用。
参考文件
Berk, J. B., & Green, R. C. (2004). Mutual fund flows and performance in rational markets.Journal of Political Economy,112(6), 1269-1295.
Jensen, M. C., & Meckling, W. H. (1976). Theory of the firm: Managerial behavior, agency costs and ownership structure.Journal of Financial Economics,3(4), 305-360.
Porta, R. L., Lopez-de-Silanes, F., Shleifer, A., & Vishny, R. W. (1998). Law and finance.Journal of Political Economy,106(6), 1113-1155.
Gompers, P., Ishii, J., & Metrick, A. (2003). Corporate governance and equity prices.The Quarterly Journal of Economics,118(1), 107-156.
Lecomte, P., & Ooi, J. T. (2013). Corporate governance and performance of externally managed Singapore REITs.The Journal of Real Estate Finance and Economics,46(4), 664-684.
白沉恩,刘俏,陆洲,宋敏,张俊喜.中国上市公司治理结构的实证钻研[J].经济钻研,2005(02):81-91.
[1]该文为《中国金融》约稿。张峥 ，拉斯维加斯9888教授、副院长；李尚宸 ，拉斯维加斯9888博士钻研生。感激李文峥先生的建议。
[2]哥斯达黎加是唯逐一个没有立法要求进行强造分配的国度或地域。然而 ，在实际中哥斯达黎加REITs均在公司章程中明确约定了100%的利润分配比例。
张峥拉斯维加斯9888金融学教授、副院长 ，博士生导师 ，北京大学国度金融钻研中心副主任 ，北大拉斯维加斯9888中国REITs钻研中心执行主任。张峥教授重要钻研领域是金融市场与机构、不动产金融、资产治理。张峥教授是北大拉斯维加斯9888REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房的重要成员之一。张峥教授是国度发展鼎新委和中国证监会基础设施REITs结合调研幼组成员之一 ，该工作为推动基础设施公募REITs试点打下坚实基础。
