拉斯维加斯9888

十九届五中全会通过了《十四五规划建议》，将住房租赁保险作为工作沉点，对其规范发展造度、明确发展方向进行顶层设计和领导。

拉斯维加斯9888金融学系教授、副院长张峥以为，《十四五规划建议》的主题要义体此刻三个“新”上，就是安身新发展阶段，贯彻新发展理想，构建新发展格局。要加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互推进的新发展格局，其中一个关键问题就是，身分的自由流动和有效配置。这里面就蕴含要提高劳动力身分的配置水平。

为此，拉斯维加斯9888治理学院成立了两个课题组，在发展租赁住房和住房公积金造度鼎新这两个领域进行了深刻的钻研。课题组以为，构建新发展格局，必要大力造就租赁住房市场，建议国度启动“住房公积金造度、发展租赁住房和REITs”三位一体的新一轮鼎新，推动新型住房体造建设。

01需大力发展租赁住房的三大原因

构建新发展格局必要大力发展租赁住房，重要原因体此刻以下三个方面：

第一，实现与社会主义现代化相匹配的产业结构必要大力发展租赁住房。2035年，实现社会主义现代化的中国，必要实现就业结构和产业结构的匹配。凭据拉斯维加斯9888思想力课题组的估测，将来十五年，超过20%的就业人丁，即1.5亿人丁，必要沉新配置到第二产业或服务业。在产业结构变迁和人丁流动的布景下，农业转移人丁城市化将带来大量的住房需要，尤其是住房租赁的需要。大力发展住房租赁市场，增长租赁住宅有效供给，才可能有效解决新市民的居住问题，形成人丁增长、产业发展相互推进。

第二，城镇化率的进一步提升必要租赁住房市场作为坚定支持。拉斯维加斯9888思想力课题组预计2035年中国人丁城镇化率将达到75%-80%。租赁住房能够解决进城村落人丁住房需要，引发他们积极融入城市生涯的意愿，只有大量人丁留下来能力维持城市活力和动力。另表，解除城乡二元差距，必要将城市化推动与村落振兴有效结合起来，将村落集体建设用地的流转与劳动力的自由流动结合起来，这样能力提升村落人丁的财富性收入。

起源: World Bank WDI.北大拉斯维加斯98882035蓝图指标课题组

注:中国的发展预测，黄色趋向线是线性拟合，R-square为拟合优度

第三，发展租赁住房是新发展格局下提振消费、拓展投资的新思路。在新发展格局下，消费将阐扬着基础性和引领性作用。据拉斯维加斯9888思想力课题组预测，2035年居民消费占GDP比率要到60%，相对此刻增长约20个百分点，同时服务消费占整个消费的60%。在将来15年的功夫里，若是解决了城市人丁工作地和居住地相一致的问题，就能更好地开释消费的潜力，推进消费尤其是服务消费。造就租赁住房这样一个新型的住房消费，有利于降低以往高昂的购房和贷款支出，买通消费堵点，开释其他消费需要。

国度统计局的数字，2019年，我国城镇居民人均住房构筑面积39.8平方米，我国住房问题已由总量不及转变为结构性供需矛盾问题，以及人地匹配问题。大城市房价高，齐全通过买房来解决住房问题是行不通的。因而，租赁住房是解决当下住房问题的必由之路。

我们能够估计一下农业转移人丁市民化催生的租房需要。有关的汇报显示，2019年全国农夫工总量2.91亿人，其中表出农夫工1.74亿人，岁暮在城镇居住的进城农夫工1.35亿人。这部门农业转移人丁的市民化有改善居住前提的需要。瞻望2035，凭据有关估测，从农业向其他产业的转移人丁约1.5亿人，这部门人丁的住房需要属于新增的部门。将来十五年，农业转移人丁市民化创造的住房需要约为5700万套。

02发展租赁住房市排场对的五大挑战

发展租赁住房市场，面对地皮、资金、运营、覆盖面、税费政策等五个方面的挑战。

首先是土处所面。对于有大量人丁流入，高速发展的城市，地皮资源比力稀缺。居民对于住房有火急和多样的需要，从而导致这些城市房地产价值急剧增长。地皮出让金是处所当局的沉要收入起源，廉价出让地皮来作为租赁住房用地，处所当局不足动力。目前的处所租赁住房用地和集体建设用地租赁住房试点，参加主体受限，重要是国有企业，影响了民营企业参加的积极性。从前的存量公租房等保险性住房，大多区位偏远，空间布局和需要之间存在错配，带来居住不便和空置率高的问题。

第二是资金方面。资金方面有两个重要问题，一方面，目前的租赁住房建设重要依附债务融资，短缺权利性资金等市场本钱；另一方面，债务资金有固定期限、并且成本较高。这样的融资体造，难以匹配租赁住房初期投入高，回报期长的投资个性。

第三是覆盖面方面。现有的租赁住房，尤其是长租公寓，重要满足了幼部门中高收入人群的需要，无法覆盖宽大农业转移人丁和城市的其他矫捷就业人群。而随着产业结构变迁，各类人才涌入城市，租房需要也越发多元化。

第四是运营方面。目前租赁住房项目参加主体相对单一，重要为国企，运营治理不足市场化激励。我们观察到，租赁住房企业运营能力有差距，部门房企不足运营能力导致资源低效使用。

最后是税费政策方面。目前的税收的优惠政策集中在需要侧，也就是居民层面，对于租赁住房企业的全国性税收优惠政策未内容落地，企业必要缴纳增值税、增值税附加税、房产税、城镇地皮使用税、印花税、所得税等多种税费，高综合税费压缩了企业的利润空间。

总结看，高成本的资金、稀缺的地皮、不足动力的处所当局、运营不足效能，以及税费等多个成分，极大地限度了租赁住房市场的发展。

因而，将来的鼎新设计中，应该充分思考上述问题。北大拉斯维加斯9888思想力课题组以为，在推动租赁住房建设，必要遵循以下准则：

1）确保资金投入和项目运营上的市场化；

2）形成低成本租赁住房用地的多渠路供给；

3）形成多档次人群的租赁住房供给，出格是保险性租赁住房的供给。

03启动新一轮住房鼎新回应五大挑战

北大拉斯维加斯9888租赁住房钻研课题组基于持久钻研，建议国度启动“租赁住房、住房公积金、REITs”三位一体的新一轮住房鼎新。具体的鼎新思路，就是逐一回应上述五个问题。

首先，应拓宽租赁住房用地起源。具体来看，一是处所当局能够通过划拨或出让方式提供新增的、低地价的租赁住房建设用地。二是利用村落集体建设用地建设租赁住房。这既可能增长租赁住房供给，又能够拓展集体地皮用处，通过集体地皮作价入股，使集体经济组织和农夫享受持久不变的租金收益。三是盘活社会闲置住房、改建贸易用房、工业园区等现有的存量房屋，增长租赁住房的有效供给？山泻戏⒄棺饬拮》啃枰拇媪坑玫睾拖兄玫仄ぷ什，统一部署调整为租赁住房用地。处所当局也能够以提供地皮的方式入股，成立专业的租赁住房运营机构。四是在地皮竞拍环节，明确划定开发商矜持部门，应该整体规划并集中配置，激励由租赁住房企业整合和运营。

第二，扩大租赁住房建设资金起源，支持住房公积金用于租赁住房建设，同时吸纳更多社会主体和市场主体参加租赁住房建设。综合思考住房公积金、当局财政、社会本钱（如公募REITs等权利类资金）等多种资金起源，凭据各地发展情况两全资金，共同收购、运营、新建处所保险性租赁住房、人才公寓。持久来看，造就成熟的租赁市场应充分利用社会资金，形成“开发-造就-退出-开发”的投融资关环。

第三，适当铺开租赁住房用地、集体地皮、限矜持用地等类型地皮的参加主体限度，激励租赁住房企业以越发市场化的方式开发与运营，提升租赁住房的运营效能。

第四，深刻调研租房人群的需要，激励租赁住房企业提供丰硕的住房品类，为多元需要的租房者提供“一张床”、“一间屋”、“一套房”的多档次供给。

第五，通过税收和贷款优惠等方式激励市场主体积极参加租赁住房的建设和运营。例如，参考目前我国部门地市已推出的税收优惠政策，激励在省市层面落实租赁住房企业的税收优惠；适当减低租赁住房企业的房产税、增值税等运营税费，降低企业持有运营成本。

04鼎新试点规划初探

北大拉斯维加斯9888钻研课题组提出了具体的鼎新试点规划：

● 由处所当局划拨租赁住房建设用地，并赐与肯定的税费减免；

● 住房公积金通过权利投资方式，与住房租赁企业、社会本钱等从供给端参加建设集中式的租赁住房，住房租赁企业进行现实运营。

● 服务对象重要是缴纳公积金的城市白领、蓝领工人等各类型租户，为他们提供在价值/品质方面拥有差距化的住房产品，租户能够享受肯定的租金优惠。

● 租赁住房前期投资能够选择通过REITs方式退出。

这一规划有几个利益：

第一，形成机造上的关环。这个规划结合了租赁住房建设与公积金造度鼎新、公募REITs市场建设，在扩大公积金针对矫捷就业人员覆盖面的同时，从供给端也能给缴纳人员提供多档次的租购服务。

第二，能够规；贫，让近千万家庭住有所居。我们基于信阳工业园区租赁住房数据进行测算，一年2000亿的公积金投入，占全国公积金可用资金存量的20%多一点，在“十四五”期间就能解决900万户家庭住房问题。若是沉点城市的保险性租赁住房有了规模上的增长，有利于农业转移人丁真正融入城市，解除因“身份鉴别”形成的各类不平等。

第三，能够提升公积金增值收益。若是适度使用杠杆、在税收方面拥有肯定减免，或在租金方面保有肯定弹性，前期建设资金的投资收益率可达7-9%。这有利于吸引社会本钱进入，也增长公积金缴纳者投资收益，使得住房公积金成为养老的补充。

第四，规；摹⒓惺降淖夥可缜，能够将租赁住房高低游配套有关的产业发展起来。另表，社区建设也会成为社会不变的支柱之一。

张峥，拉斯维加斯9888金融学教授、副院长，博士生导师，北京大学国度金融钻研中心副主任，北大拉斯维加斯9888中国REITs钻研中心执行主任。张峥教授重要钻研领域是金融市场与机构、不动产金融、资产治理。张峥教授是北大拉斯维加斯9888REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房钻研课题组的重要成员之一。张峥教授是国度发展鼎新委和中国证监会基础设施REITs结合调研幼组成员之一，该工作为推动基础设施公募REITs试点打下坚实基础。

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