拉斯维加斯9888

2018年10月30日，拉斯维加斯9888REITs课题组颁布《REITs市场建设与经济转型发展——基于列国推出REITs造度的汗青分析》（下称《汇报》），从列国REITs（不动产投资信任基金，Real Estate Investment Trusts,下称REITs）发展过程的角度，分析REITs市场建设在推进经济不变、经济转型升级上的作用机理及意思


。这是课题组颁布的第七份REITs汇报


。

《汇报》称，纵观全球REITs的发展过程，各经济体推出REITs的机遇往往与自身的经济周期有着密不成分的关联，绝大无数经济体在经济；⒕盟ネ嘶蚓酶咚俜⒄苟Σ皇凳背鎏≧EITs有关的司法律规


。

课题组梳理REITs发展史发现，各经济体推出REITs的机遇可分为三类


。一是较为蓬勃的国度，往往在经济持久低迷时出台REITs，如1960年的美国，1994年的加拿大，2000年的日本，21世纪初期的法国、德国、意大利等；二是增长较快的新兴经济体，往往在忽然出现的经济；蟪鎏≧EITs，如1994年的巴西，亚洲金融风暴过后的新加坡、韩国、香港、马来西亚，及2009年的哥斯达黎加等；三是经济高速增长的发展中国度，往往在增速从高速逐步放缓时出台REITs，以为经济的发展提供新动能，如2007年的泰国、2008年的巴基斯坦、2013年的肯尼亚、2014年的印度等


。

《汇报》进一步称，REITs市场建设对于国度的经济发展有着沉要的作用，可能援手国度脱节低迷、走出；⑽梅⒄固峁┬露


。对于国度财政政策和钱币政策的执行，REITs都能起沉要的作用


。

REITs能够增长不动产行业的产业活力，提升一致财政支出的回报


。REITs能够吸引社会本钱一起参加基础设施建设，为财政支出的国有本钱提供退出的新渠路


。REITs的推出能够启发税基，高度流动性的REITs市场为财政增添合理税源


。

REITs的出台能够匹配投资者的投资需要，吸引社会本钱和海表本钱参加投资，有利于增长不动产行业的资金供给，降低有关企业的融资成本，使整个金融系统在经济的低迷周期中更为不变


。

结合中国近况分析，《汇报》以为，REITs造度的出台切合当前减税降费的政策取向，能够更好地共同大规；∩枋┙ㄉ璨普支出，宽泛吸引社会本钱的参加；REITs的推出还能够增长合理税源，改善税收和财政，将预算用于其他领域


。此表，国内不动产与银行关联亲昵，REITs造度的出台能够改善不动产行业的经营，有利于化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险，推进金融市场的不变


。REITs的执行将成为供给侧鼎新的有力抓手，有望盘活现有的大量房地产库存


。

“汗青的过程循环往复，今日的契机已然来临


。”北大拉斯维加斯9888REITs课题组建议，在当前的中国经济局势下，保险经济安稳运杏注推动经济转型升级至关沉要，REITs市场建设有望成为经济安稳运行的“不变剂”和经济转型升级的“助推剂”，“应大力推动中国公募REITs试点，中国版REITs的推出正当其时！”

REITs: 三类经济体遭逢难题时的共同选择《汇报》称，REITs随着1960年美国国会批改《国内税收法》而正式登上舞台，并在从前近60年里获得了长足发展


。截至2018年7月，蕴含全数G7国度在内的37个经济体已经立法推出REITs，REITs全球总市值达到2万亿美元，占全球GDP比沉超过2%


。

在北大拉斯维加斯9888REITs课题组统计的35个经济体中，有29个均在经济低迷或出现；蓖瞥鯮EITs造度；仅有比利时、希腊、保加利亚、阿联酋、以色劣注越南6个经济体量较幼的国度在经济走势强劲的时期出台REITs


。

而在经济走势欠安时推出REITs的经济体，又可分为三类


。

第一，已经较为蓬勃的国度，在经济持久低迷时出台REITs


。如1960年美国批改税收法推出REITs造度之前经历了1956-1959年的经济低迷；加拿大1994年REITs出台之前经历了1990年起长达4年的经济低迷；日本90年代末在REITs出台前经济陷入低迷甚至负增长；法国、德国、意大利在REITs出台之前都经历了21世纪初期欧洲经济的不景气周期；2008年的金融；，匈牙利和爱尔兰同样经历了经济的持久衰退，随后出台了REITs律例


。

列国和各地域REITs出台时的经济局势

第二、增长较快的新兴经济体，面对忽然出现的经济；鎏≧EITs


。经济；奶氐闾宕丝叹燃本绶⒄沟木锰迨艿窖杆俣缌业某寤，GDP增速在一年之内大幅着落，如1990年巴西经济；1998年亚洲经济；2008年全球经济；


。很多国度和地域在经济；笸瞥鯮EITs，蕴含1994年的巴西，亚洲金融风暴过后的新加坡、韩国、香港、马来西亚，以及2008年全球经济；蟮奈靼嘌馈⒎依肌⒏缢勾锢杓拥


。

第三，经济高速增长的发展中国度，但增速从高速逐步放缓的国度出台REITs


。还有部门发展态势优良的发展中国度，在REITs出台前维持了5%以上的经济增长，但增速已经显著出现逐步放缓的趋向，REITs的推出为这些国度的经济增长持续性提供了新的动能，助力其经济进一步转型升级


。典型的国度蕴含泰国、巴基斯坦、肯尼亚、印度等在高速发展的发展中国度


。

课题组进一步发现，在能获得数据的22个国度和地域发现，在各经济体REITs出台前6年的不动产市场，只有比利时、希腊、法国、英国、意大利5个欧洲国度在房价上涨的周期中推出REITs，其余列国和地域均在不动产行业低迷或着落的周期之中出台REITs司法律规


。

因而，《汇报》得出结论：国度的经济发展态势是国度政策造订者决定是否推出REITs沉要的考量成分，在一国经济陷入低迷、面对经济；蛘弑匾中⒄沟男露苁，国度往往有更强的动力推动REITs的出台


。

REITs助力落实宏观经济政策

绝大部门国度和地域在经济和不动产行业不景气的周期中推出REITs，其底子原因在于REITs市场的建设对于经济的发展有着至关沉要的作用，可能引领经济走出；⑼呀诘兔浴⑸踔廖玫某中⒄固峁┬露


。

《汇报》指出，政策造订者往往偏差于造订宏观不变的政策，减轻经济衰退和萧条对于社会的负面影响，而积极的财政政策和钱币政策，是政策造订者最常用的两大伎俩


。对于国度财政政策和钱币政策的执行，REITs都能起沉要的作用


。

通常来说，积极的财政政策蕴含减税和增大财政支出两方面


。

从增大财政支出来看，课题组从OECD数据库中整顿各推出REITs的成员国在REITs推出的年份其构筑增长值和不动产有关增长值的总和占总经济增长值的比沉发现，绝大部门国度不动产和建造业占经济总量的比沉在10%至20%之间，若是思考基建和房地产行业的高低游产业，其对经济的贡献比沉还会更大


。这意味着，若是能使不动产行业增长10%，将带头2%左右的GDP增长，成为国度在经济衰退周期中的强心剂；而一旦房价着落，不动产市场不景气，国度的经济也会受到极大的影响


。

而引入REITs造度毫无疑难将成为国度财政政策的有力补充，一方面，让不动产行业占有更强的活力、更大的流动性和更高的通明度，使一致的财政投入获得更大的回报，为保险经济增长做出更大的贡献；另一方面，REITs的推出能够吸引社会本钱一起参加基础设施建设，也为国有本钱在将来经济景气时的退出提供新的渠路，援手当局财政可能健全可持续发展


。

从税收的角度看，一方面，对于房地产企业，采取REITs结构能够降低税率，加强其不动产行业的开发和经营动机；另一方面，现有的大量存量不动产通过REITs的引入沉新占有了流动性，反而为当局的税收引入了合理税源


。

课题组称，国际经验批注，规；腞EITs市场可能拓宽税基，增长税收收入


。而税收收入的增长为当局财政政策的发展提供了更矫捷的空间，使切当局能够在其他领域减免税，实现更优的经济配置


。

REITs对钱币政策的执行，亦有颇多助益


。《汇报》称，对于整个金融市场出格是不动产市场而言，REITs的推出与钱币政策在主张上有异曲同工之妙


。

逻辑在于：受限于流动性、投资门槛等限度，很多看好不动产行业，拥有不动产行业配置需要的投资者不足有保险的不动产投资渠路


。而REITs市场的建设，使得更多的民间本钱可能流向不动产行业，提升不动产行业投资水平，推进不动产行业的发展


。REITs以其高回报、中低风险、高流动性、与其他资产低关联度的个性，对于险资、养老金蹬仔着天然的吸引力，有利于增长不动产行业的资金供给；REITs的地域性分散化个性也能够疏导更多的海表本钱投入国内的不动产行业


。

同时，不动产系统资金压力的缓解将使整个金融系统受益


。REITs市场的建设将为不动产企业提供新的融资渠路，提高其部门持有资产的融资能力


。房地产企业流动性的改善会体此刻贸易银行和其他投资机构的资产负债表上，最终使整个金融系统的资金面受益


。

此表，对于绝大无数蓬勃国度和部门发展中国度而言，养老金系统是金融系统的沉要组成部门，而REITs造度的引入将使列国养老金受益


。一方面，REITs相迸宗债券投资有着更好的收益率，相迸宗股票投资减幼了估值改观风险，相对于直接不动产投资有着更强的流动性，其低风险、高收益、强造分红的个性有利于实现养老金每年必要定额支付的要求；另一方面，养老金是不动产投资资金的沉要起源，优良的养老金系统有利于推进不动产行业的发展，形成不动产行业投资的关环


。

凭据Preqin的统计，各类养老金对于不动产行业的投资额占全数机构投资者对于不动产行业的投资额的90%，其中超过50%的养老金参加了REITs投资


。规；疪EITs和成功运作的市场化养老金系统有着正向有关关系


。

启迪：中国大力推动公募REITs正其时

在当前的经济局势下，REITs的出台对中国的经济发展有着至关沉要的意思


。

《汇报》以为，从中短期看，应对变动的表部环境和日益增大的经济下行压力，REITs市场建设将成为中国经济的“不变剂”，保险经济安稳运行；从持久看，REITs将成为深刻推动中国供给侧鼎新，推动经济高质量发展的“助推剂”，助力中国经济转型升级


。

要理解REITs对中国经济不变、经济转型的意思，则需结合当前经济基础及宏观政策走向加以拆解


。

从经济不变的角度看，今年7月召开的国务院常务会议明确指出要维持宏观政策不变，“积极的财政政策要越发积极”，一方面聚焦减税降费，降低实体经济融资成本；另一方面加大基础设施建设力度，推动在建基础设施项目早见功效


。在如今积极财政政策的布景下推出REITs，建设与之相配套的税收造度，符合减税降费的政策要求，而REITs的出台亦将反哺财政政策的执行


。

课题组以为，REITs的关键落点之一，可放在目前存量规模已达数以十万亿计的PPP项目上


。

《汇报》以为，建设REITs市场，将为PPP及基础设施投资提供可行的全新蹊径


。PPP项目资产证券化是保险PPP项目持续健全发展的沉要机造，基础设施作为一类沉要的不动产，PPP项目为基础设施REITs提供大量的优质并购标的，从而使得基础设施REITs成为PPP项目投资人的退出通路之一


；∩枋㏑EITs的推出，结合税收蹬着惠政策，将会增长PPP项目对社会本钱投入的吸引力，最终支持基础设施项目建设


。

从经济转型的角度看，REITs的推出有助于盘活巨额存量资产，如租房REITs、养老REITs蹬仔望成为化解中国存量房产的新蹊径


。同时，REITs市场的开发还有利于推动不动产行业产业升级，向高质量的盈利模式转变，由“开发+销售”的模式转变为一次性销售与持续性收入并沉的模式


。

此表，REITs的出台还有助于中国金融市场的转型和升级，援手中国120万亿规模资产治理行业良性发展的同时，“作为一种高比例分红、高收益风险比的持久投资工具，是高质量、成熟的、尺度化的金融产品，REITs美满匹配了险资、保险金等机构投资者的投资需要，为中国的养老金提供优质投资产品，进而缓解养老金出入平衡的压力”


。

鉴于以上各种分析，北大拉斯维加斯9888REITs课题组建议，思考到REITs市场建设对于中国经济不变发展和中国经济转型升级的巨大作用，在当今的经济局势下，REITs的推出正当其时，应尽快推出有关司法律规以及业务指引，正式启动并大力推动中国REITs公募试点


。

(拉斯维加斯9888“拉斯维加斯9888思想力”REITs课题组，课题组成员蕴含：刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、李文峥、徐爽、何亮宇、范熙武、朱元德、于嘉文等


。本汇报执笔人：闫云松、张峥、刘俏、李尚宸


。)

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