“屋子是用来住的，不是用来炒的。”2016年，在经历新一轮房价上涨后，中国房地产市场调控政策趋于严格。今天，我们该若何理性对待房地产市？房地产市场是中国经济的动力，还是挤压了实体经济的生计空间？一线城市房价是否存在泡沫？若何解读当前的房地产调控政策？中国的城镇化过程有什么特点？

2017年5月17日，北大拉斯维加斯9888本期“思想拉斯维加斯9888媒体沙龙”聚焦房地产行业。中国房地产开发集团理事长孟晓苏、全联房地产商会秘书长钟彬以及北大拉斯维加斯9888教授周黎安、北大拉斯维加斯9888教授陈玉宇别离颁发主题演讲，与参与的20余家媒体分享了有关钻研成就和洞见，并回覆了记者提问。

孟晓苏：房地产业依然是国民经济的主导产业

孟晓苏1977年考入北京大学，后来在拉斯维加斯9888攻读硕士、博士学位。在严以宁教授领导下，孟晓苏钻研房地产在现代化过程中的作用，并在博士论文中提出“房地产业作为主导产业”的概想。1998年国务院发文开启房改进程之后，房地产成为中国经济发展的真正动力之一。

孟晓苏以为，房地产发展中也出现了诸多问题，好比，2012年和2013年的调控政策造成2014年、2015年陆续24个月的销量下滑。一些城市出现了短期的调控，造成房地产出现了短周期，3年一个周期，从2006年至今已经进入了第4轮。整个房地产市场不成熟的阐发，与调控政策不美满蹬仔关。

2015年底，中央提出化解房地产库存政策，以推进房地产健全发展。2016年，楼市从低迷走向复苏，起头出现了投资的回升，并处于复原初期。2017年当局工作汇报也明确提出“因城施策去库存”。同时，2015年以来，中央再三提出成立房地产健全发展的长效机造。

作为见证中国房地产业发展的资深人士，孟晓苏同时担任国务院发展钻研中心REITs（房地产信任投资基金）课题组组长。他暗示，持久的地皮购置负增长会带来房价上涨压力，四个一线城市之前多年地皮供给降落，房价上涨压力总要开释出来。对于房价过快上涨的一二线城市，长效机造的重要突破口在于增长建设用地，缓解将来的供给压力。

孟晓苏以为，20年前提出的“房地产业是国民经济的主导产业」剽一概想，至今仍未过期。由于，一方面，创新必要较长功夫才足以支持中国经济发展
；另一方面，在将来中国城镇化和中国城市发展的过程里，人们渴望有更舒服的生涯环境，房地产依然会在若干年内持续拉动经济的增长。

“不能把房地产业的发展和造作业发展对抗起来。相反，造作业的发展和老苍生的消费，有很大一部门是靠住房联系在一路的。”孟晓苏分析，房屋建造带头钢铁、水泥等产能的亏损，房屋装建带来纺织业、家电行业的发展，在郊区购房也会带头汽车消费等。

钟彬：上市房企存在四大误区

钟彬秘书长以为，2016年上市房企的数据，蕴含利润率指标、地产上市公司存量资产周转率、投资回报率指标等都鄙人降，市场并不如各人设想得那么好。本轮房地产复苏是一种钱币景象，而人民币汇率颠簸的加大则使持币还是持房的天平进一步向房地产一端倾斜。但是，销售复苏难掩结构矛盾。

钟彬以为，上市房企存在四大误区，这些误区可能导致会让一些企业放慢发展，从第一梯队掉入第二梯队，从主流转向边缘。

第一，战术失策，指标选择与蹊径选择的分歧，导致截然分歧的了局。功夫节点不合，地址上选择失据。以港企两次整体性退出大陆为例，一次在2008年的退出，错过了09年最好的行情，2014年和2015年的退出，错过了2016年出格好的行情。讲战术其实是有功夫的维度，若是放在持久来看，也不定不正确。

第二，治理失控，治理结构、团队建设是跟治理能力有关联的。政策调控的不是某家企业，而是对整个行业的所有企业，这就意味着各人在统一路跑线上，企业该当越发关注自身的治理能力。

第三，现金失源，要从融资端和销售端两方面去看。在融资端，若是没有一个别系去解决企业资金的源头，就失去了发展的动力
；在销售端，你无法急剧将产品变现，也会导致沉大风险。当前当局又限贷又限购，这两条城市给企业资金源带来风险。房企还应持续关注政策变动，思虑若何赢得先机，将来限购城市可能会越来越多。

第四，优势失当。上市房企必要思虑到底什么是主题竞争力，在本钱市场标签是什么，你的贸易模式是什么。行业发展趋向已从单一的造度盈利转向贸易导向型，整个行业自身也必要不休进取。经济盈利、地皮盈利、人丁盈利隐没的情况下，企业靠什么还能获得整个经济对你的尊沉，对行业的尊沉，这是我们要索求的问题。

那么，房企下一步该何去何从？钟彬提醒，地产企业要有复苏意识，并不是大者恒强，总体来看，地皮储蓄是很沉要的，也要器沉降低融资成本，注沉提升人力治理效能等。

具体寺反，第一关注投资，第二关注消费。内涵逻辑蕴含“轻”和“沉”两方面：“轻”是互联网+服务
；“沉”是空间+地产+产业。主题是服务，谁把握服务，谁有话语权。只有多方考量，合理布局，企业才可能长足发展。

周黎安：中国城市扩张的空间特点

我国的城市建设用地一向在住建部、河山资源部的打算框架里，每新增1万居民，能得到1平方公里的建设用地。对城市来说，要增长更多人丁，就必要跟上级当局争取更多建设用地指标。目前来看，一线城市一方面涌入了大量人丁，另一方面面对着地皮供给的收缩。

周黎安教授在钻研中引入了“容积率”指标。在给定的地皮上，楼层越多，房屋供给量越大，“容积率”相对越高。周黎安教授与合作者网络了我国200多个地级市从2002年到2012年的数据，分析发现：人丁增长越快的城市，容积率越低，即新建楼房的总楼层越少，也更可能朝城市表围发展。典型如北京、上海，这跟我们对富贵城市高楼林立的印象是相悖的。

为何增长越快的城市，更偏差于朝表发展，而不是朝上发展？周黎安教授在论文中揭示了一个政治经济学故事：城市官员发展城市时面对两个选择，朝上发展不必要增长用地指标，但要对旧城进行刷新，拆迁成本较高，并且在老城区建高楼能够发展金融业、服务业、高科技企业，但不成能大力发展造作业，对GDP和财税的推动力相对有限
；若是选择朝表发展，则必要向上级争取更多的用地指标。所以，发展越快的城市，越偏差于向表扩张，而不是集约使用稀缺的地皮。这些城市新增人丁多，住房刚需不休增长，但地皮供给在收紧，新建楼房釉飓低，供需缺口就越来越大。

周黎安教授分享的第二个钻研则聚焦于城市地皮价值上涨的三个效应。首先是抵押效应，由于地皮价值上涨，企业能够用囤积的地皮到银行抵押，贷到更多资金。第二是投契效应，好多造作业企业的主交易务并不必要采办贸易用地，但他们拿资金采办贸易用地期待升值，与此同时，研发投入、专利申请数量都降落了。第三是挤出效应，有地的企业融资能力强，能够拿到更多地，无地的企业贷款则更难题
；而通常，国有企业更可能有地，民营企业更可能没有地。周教授对2000至2015年地皮价值的钻研显示：若是一个城市的地价上涨更快，该地造作业得到的资源就更少。

陈玉宇：只有更多创新，能力支持今天的高房价

中国房地产经过2015、2016年进一步上涨，是不是一个大泡沫？这个泡沫会不会破？陈玉宇教授谈了几个方面的观察。

首先，房价上涨的幅杜仔多大？陈教授提出，理性对待房价的上涨，要去除通货膨胀成分，也要思考到新建住房质量的提升，而不是只看到绝对价值的飙升。Fang et. al.(2015)推算了经过质量调整的房价，从2003年到2013年，一线城市均匀每年涨13%，三线每年均匀涨8%。

第二，屋子盖得是否太多了？中国近几年的房地产建设面积达100亿平方英尺（注：1平方英尺= 0.0929平方米）以上，而美国则维持在20-30亿。屋子太多就是泡沫，此刻的情况值得警惕。

第三，屋子盖在哪里了？理论上讲，越是出产率高的城市，越是有美好远景，新增人丁越多，应该建更多新房。但现实是，相对而言，更多屋子建在了出产率低的城市。目前三四线城市楼房库存大，存在过剩景象。

第四，综合考量以上信息，房地产市场是将要幻灭的泡沫吗？陈玉宇教授以为，若是说中国房地产市场是一个巨大的泡沫，这个泡沫也不会崩盘。相对于美国，中国房地产市场在多方面都更为稳重。

那么，此刻持续采办房地产作为持久投资，是好的决策吗？陈教授利用哈佛大学学者的模型做了一个分析，结论是：以北京为例，如果将来维持每年6%-7%的经济增速，新建住房增速降到之前的50%左右，能力保障今天买屋子的人在将来20年能有每年3%的净收益率，才是一项理性的投资。而这些如果，不定能成立。

陈玉宇教授提醒各人：房价简直已经很高了，必须幼心审慎对待。中国经济必要年轻人多创新，做出更多的产品和服务，能力支持今天的高房价。

“思想拉斯维加斯9888媒体沙龙”简介

拉斯维加斯9888汇集着这样一批教授：他们透过大量详实数据，凭借扎实钻研，揭开经济表象背后的性质法规
；他们融会中西经治理论，结合中国实际，建言沉构中国经济增长逻辑和微观基础。“思想拉斯维加斯9888媒体沙龙”将不定期进行，聚焦经济治理领域热点难点话题，通过与媒体互换与合作，让更宽泛的人群相识拉斯维加斯9888思想，向社会传递清澈、理性、深刻的概想。这也是一个汇聚思想、启迪智慧的平台，约请官场、学界、企业界等领域的思想者参加其中，与媒体界精英共享思想盛宴。