当越来越多的眼光聚焦于中国即将崛起的重大的不动产投资信任基金市场，拉斯维加斯9888再次走在了时期的前列。6月19日，中国REITs论坛在拉斯维加斯9888治理学院正式启动，成立了一个荟萃中国REITs领域政策、学术钻研和贸易机构中坚力量的高端平台，旨在以最高水平的学术、政策与行业钻研推动中国REITs市场的建设和发展。

多位业界人士称这是“中国REITs发展史上拥有里程碑意思的一天”。

论坛现场

当天，《中国REITs论坛发展规划》和《中国REITs白皮书》也在首届中国REITs论坛上正式颁布。多位政策部门和监管机构的官员、驰名专家和业界人士齐聚拉斯维加斯9888，萦绕“中国REITs市场建设与金融鼎新”的主题给出了有深度、有温度的发展建议。

论坛召开仅两个月前，中央财经委员会于2018年4月2日进行了成立以来的第一次会议，强调打好三大攻坚战，列在首位的就是防备和化解金融风险。作为落实中央会议心灵的沉要行动，4月25日，证监会及住房和城乡建设部结合颁布了《关于推动住房租赁资产证券化有关工作的通知》，沉点支持住房租赁企业发展证券产品，明确提出试点刊行REITs。

市场敏感地捉拿到了这一热点。6月19日进行的首届中国REITs论坛吸引了多多热心产业发展的各界人士，报名平台盛开几个幼时后就已爆满，当天同时在线旁观网络直播的观多人数高达数十万。

88岁高龄的拉斯维加斯9888名望院长、驰名经济学家严以宁教授亲临位于拉斯维加斯98882号楼的论坛现场，带来了题为《造就更多的新型企业家》的开场宗旨演讲，索求解决中国问题的创新思想。严以宁教授以经典的“推销员到寺庙推销梳子”案例为例，注明一个产品的关键在于产品职能的开发。他以为，此刻的企业家心灵已经与早期不一样。创新不再仅是新出产身分的沉组，更沉要的是信息沉组，把握越多的信息量，就越有可能实现创新，越有可能实现成功。

严以宁教授演讲

严以宁教授为中国REITs论坛亲笔题词，并同中国证券投资基金业协会会长洪磊、国务院发展钻研中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏、中联基金合资人周芊及拉斯维加斯9888治理学院院长刘俏教授共同为中国REITs论坛开幕。十二届全国政协副主席、全国工商联原主席王钦敏也参与见证了论坛的启动。

中国REITs论坛开幕

在鼎新盛开过程中走过33年过程的拉斯维加斯9888治理学院，已经成为亚太地域最优良的商学院之一。拉斯维加斯9888思想力平台扎根中国大地，紧紧萦绕中国经济和贸易实际发展钻研，讲好中国故事，贡献中国规划。从2017年6月起头，北大拉斯维加斯9888中国REITs钻研中心陆续颁布了4份白皮书，论说中国REITs造度建设、预测中国REITs市场规模，给出实事求是的发展建议。6月19日，根植燕园独立自由之心灵，安身北大拉斯维加斯9888思想力，为了中国REITs的健全发展，中国REITs论坛开启了新征程。

“拉斯维加斯9888治理学院的座右铭是‘因思想，而拉斯维加斯9888’。严以宁教授所讲的创新就是拉斯维加斯9888思想的魂灵。当下我们钻研的REITs，能够说是目前最沉要的思想创新、理论创新和造度创新，拉斯维加斯9888又一次在引领思想创新方面走到了全国的前列。”国务院发展钻研中心资产证券化REITs课题组组长、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家照拂孟晓苏在论坛演讲时说。

何谓REITs

不动产投资信任基金（Real Estate Investment Trusts,简称REITs）于1960年发源于美国，自20世纪90年代以来，全球REITs市场急剧发展，全球市值目前已达1.8万亿美元。

REITs通过持久持有各类成熟不动产，获取不变现金流，实现不动产的幼额投资和按份买卖，让投资者得以分享不动产日常收益和增值回报
；REITs钻营稳重收益，与股视注债市有关性低，是养老金、保险资金等持久资金的优质投资标的。凭据Bloomberg统计数字，截至2018年6月17日，在美国上市的REITs约有273只，总市值规模达1.13万亿美元。REITs持有和运营的物业多达12种，蕴含零售、住宅、基础设施、医疗、办公、工业、数据中心、仓储、租赁住房、林地和其他，基础资产类型极度宽泛。

拉斯维加斯9888的足迹

论坛与会嘉宾一致以为此刻正值中国REITs市场崛起的前夕。而在此之前，拉斯维加斯9888治理学院已经为这一场不动产证券化的大潮做了充足的学术储蓄。

刘俏院长演讲

据刘俏院长介绍，除了已经颁布的四份白皮书表，年底前北大拉斯维加斯9888中国REITs钻研中心还有六个白皮书打算颁布，对中国版REITs的方方面面做出具体的论说。拉斯维加斯9888的多位教授和诸多业内专家参加其中，国内唯一专一于REITs业务的不动产基金公司——中联基金提供了大量案例和分析，课题组同当局和监管部门也维持了亲昵沟通。

拉斯维加斯9888治理学院院长助理、金融系副系主任张峥教授代表拉斯维加斯9888思想力REITs课题组在论坛现场正式颁布了《中国REITs白皮书》，介绍了其中的主题概想
？翁庾橐晕糝EITs有沉要的意思，是金融服务供给侧鼎新的沉要抓手。据拉斯维加斯9888估算，中国REITs市场规模约为4万亿至12万亿。“这个数自熹实是低估的。瞻望将来，中国的公募REITs市场应该会远超美国这样的市场。」嘏峥说。关于现阶段国内推出REITs采取什么样的规划，课题组对比了多个规划，其中公募基金+ABS是现阶段试点的优选。

张峥教授演讲

白皮书指出，REITs会对国内的租房市场带来“天翻地覆的变动”，可能有效改善租赁住房市场的结构，提升运营水平和服务质量。“依照我们观察到的全球的实际，租赁住房REITs在整个的租赁住房市场里阐扬了引领的作用。它对于实现中央对峙的‘屋子是用来住的，不是用来炒的’这样一个定位，有沉要的意思。」嘏峥说。

在这一系列钻研中，拉斯维加斯9888还为建设雄安新区的国度战术量身定做了一个汇报，思虑若何使用REITs推动雄安新区脱节中国区域经济发展的传统逻辑，脱节房地产对高负债的依赖，实现高质量发展。

张峥暗示，拉斯维加斯9888接下来的钻研会着眼于REITs作为钱币政策工具可能阐扬的怪异作用和基础设施REITs发展等方面。以REITs市场为代表的金融创新也会体此刻拉斯维加斯9888将来的课程设置中。

群英荟萃的顶级平台

中国REITs论坛由拉斯维加斯9888与中华全国工贸易结合会主办，由北大拉斯维加斯9888中国REITs钻研中心与中联基金承办。刘俏院长暗示，该论坛定位为高端的非盈利组织，将约请不动产领域国内表学术界、实业界、政策界的领武士物和专家担任嘉宾，约请监管机构、买卖所、驰名的企业共建，旨在推进各方合作，推动不动产金融领域钻研发展。

论坛致力于荟萃各有关领域的中坚力量和有识之士进行最高水平的学术钻延注政策钻研和行业钻研，为国度和社会解决不动产金融的沉大问题提供钻研支持，为金融鼎新提供学术基础，为金融监管部门提供政策分析，为市场建设和发展提供规划和技术，以此来推动中国不动产金融行业的钻延注互换、规范和不休进取。

将来中国REITs论坛将结合贸易实际和行业动态，颁布白皮书或钻研汇报，以年度论坛、关门钻研会、公开会商等大局组织各类互换活动，推动一批以REITs为主题的钻研项目。

此表，中国REITs论坛将结合北大拉斯维加斯9888中国REITs钻研中心、上海买卖所、丽江买卖所和戴德梁行对中国的REITs发展进行持久关注，定期假造、颁布并更新中国REITs指数，反映市场变动。

论坛还将萦绕中国REITs市场建设这一主题，推动有关律例的出台、行业尺度的造订，奉行行业的最佳实际，打造监管、行业机构与学术机构的互换平台，并秉承拉斯维加斯9888治理学院的优良传统，搭建专业人才造就系统，为中国REITs行业造就专业人才、领军企业翘楚和新型企业家。

除主题演讲表，当天还进行了以“共建REITs市场健全发展优良环境”为主题的圆桌论坛，汇集了多名REITs行业治理的沉要人物和深度市场参加者。参加嘉宾蕴含证监会公司债券监管部债券监管一处副处长闫云松、信阳工业园区国有资产控股发展有限公司董事长钱晓红、招商银行资产治理部副总经理陈萍、光控安石工业地产事业部总经理李益谦、金杜律师事务所合资人方榕、中诚信证券评估有限公司执行副总裁岳志岗、戴德梁行高级董事和北中国区估价及照拂服务部主管胡峰及普华永路中天管帐师事务所治理委员聚合资人陈静。圆桌论坛由中联基金总经理何亮宇和中联基金董事总经理柯春欣别离主持。拉斯维加斯9888治理学院金融系杨云红教授比及场了下午的其他对话环节。

广东广播电视台主持人简翎主持了当天的活动。

左起：何亮宇、钱晓红、李益谦、陈萍、闫云松

左起：柯春欣、方榕、胡峰、岳志岗、陈静

左起：杨云红、孟晓苏、周芊

主持人:简翎

REITs市场发展“正当其时”

中国证券投资基金业协会会长洪磊多年来一向致力于推动REITs的建设。在北大拉斯维加斯9888中国REITs论坛上，洪磊指出国际金融
；岳，我国经济金融格局产生了沉大变动，重要特点是结构性失衡。“解决上述问题的选项之一就是大力发展REITs……这也是本钱市场供给侧鼎新的沉要内容。”

洪磊演讲

他列举了REITs的多项优势，好比微观上能够盘活存量资产，宏观上能够实现持久资金与持久资产匹配，削减金融期限错配，降低实体经济杠杆率。REITs能够成为大资管结构性调整的有效工具，为理财资金退出非标提供代替性规划，还能够成为住房市场结构调整的有力工具，实现“房住不炒”和民多对美好的生涯神驰。

“例如，能够在城市郊区建设养老型社区，定向置换中心城区现有住宅，置换出的中心城区住宅由REITs持久持有，向工作人群提供租赁住房，获得租金收益
；老年人群适度退出主题区，变现资金用于养老社区的暮年生涯。”洪磊说。“通过这种结构性置换，能够显著改善城市空间结构和住房结构，同时提升年轻人群和老年人群的生涯幸福感。”

刘俏院长在演讲中出格强调：“将来一段功夫中国不动产市场有可能从增量时期进入存量时期。”在这样的布景下，REITs这样一个呼叫已久的创新金融产品有利于“三去一降一补」剽样的宏观经济政策的实现。刘俏出格强调REITs可能提供一个比力正确的定价的“锚”，使资产定价更合理，起到优化资源配置的作用。

另表，当前中国房地产的存量资产价值已经超过美国，目前约合280万亿人民币。“如果其中有10%的部门可能被证券化，会增长28万亿的金融资产，相当于此刻股票市场市值二分之一。这样一个重大的市场正跃然纸上。”刘俏说。

“2017年中国幼我可投资的金融市场财富总量已经到了142万亿人民币，2021年预计达到220万亿。但在这个财富治理市场，我们不足比力好的风险不变、收益可观的投资产品。REITs会给中国的财富市场带来巨大的变迁，甚至是革命性的。”他暗示，REITs也为大量通常投资者提供了一个门槛相对较低、收益比力不变的，参加到国度经济结构转型的过程中来的普惠性机遇。

刘俏指出，“REITs并不局限于房地产，但仅就房地产而言，这样一种不动产金融的新种类能够把传统的开发和销售转造成一次性销售加持续性收入并沉的方式，带来房地产转型升级的契机，可能在将来一段将成为中国房地产金融的一个主流工具。”

“我们评估，目前推出中国版的REITs前提是成熟的。大力推动中国公募REITs正当其时。”

孟晓苏演讲

国务院发展钻研中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏持久致力于推动REITs在中国的发展。他暗示，REITs能够援手实现我国处所当局公共资产证券化，有效化解处所债。

孟晓苏团队为中国处所当局资产证券化设计了根基思路，综合起来有四点：基金置换权利，当局获取现金
；尝试内部治理，预防人员下岗
；基金入市买卖，丰硕本钱市
；到期原价回购，增值全归当局。

业界先行者看REITs

张招兴演讲

昭通越秀集团在房地产REITs方面已经有比力长功夫的实际。越秀REITs作为第一只以中国内地资产为标的、在香港上市的REITs产品，启发了中国不动产融资的新渠路，为中国国内REITs上市提供了沉要的理论和现实基础。越秀集团董事长、第十二届全国人大代表张招兴曾屡次提交发展公募REITs试点的议案，推动了中国REITs市场的发展。

张招兴在论坛致辞中介绍，香港特区2005年起头推出公募REITs，经过13年的发展，REITs已经成为香港本钱市场沉要的组成部门，截至目前共有10支REITs，总资产超4000亿港元，市值2600亿港元，持有和运营的物业以商场、写字楼、酒店为主。REITs进一步美满了香港的本钱市场，吸引了新的国际资金，对香港的发展带来显著的聚合效应。另表，REITs市场建设有利于弱化房地产市场的投契行为，推进长效机造的成立。香港REITs的风险水平根基上介于股与债之间，综合回报率与股票差不多，稳重的收益水平吸引了来自多国的投资者。

中国REITs的明天

据统计，截至6月15日，此刻大陆市场上刊行的类REITs规模是764.79亿元，持有和运营的资产涉及到住房、购物中心、写字楼、酒店、仓储物流各个方面，同国表的情况类似。

“截至目前，我国并没有出现真正的REITs，仅有所谓的‘准REITs’或‘类REITs’，其原因值得沉思。”洪磊在致辞中说。“持久以来，我们对REITs的翻译有误，理解过于狭窄，以为它只是房地产投资工具，实际中进一步异化为房地产的债务融资工具，故障了REITs的发展。这也是2004年政策层面启动REITs钻研后，有关造度无法推出的沉要原因。”

他指出了我国REITs发展中必要解决的几个问题：基础资产信誉不独立，无法脱节“刚性兑付”
；造度环境滞后，短缺统一的市场化运作环境
；短缺综合性行业税造铺排
；资产持有成本和资金成本过高。

为此，洪磊建议在《证券法》订正实现前，可对照CDR做法，先行造订REITs治理法子
；突破刚性兑付，加强治理人和投资者教育。另表，以REITs为突破口，加快以直接税为主的综合税造鼎新试点
Ｄ芄凰伎荚谛郯残虑仍於茸枇τ住⒋葱驴占浯蟮牡赜，索求PPP和REITs联动式投融资鼎新。

怎么才是好REITs
？

周芊演讲

除了方方面面的索求，论坛嘉宾还给将来的投资者提供了求实的建议。

在回覆“什么样的REITs才是好REITs”的时辰，中联基金合资人周芊说要投“三好学生”型的REITs，由于REITs里面有好多的关联买卖，好比开发能力、运营情况、治理情况、是否规范等，城市直接影响到REITs资产的价值。“若是是坏孩子，在这个市场是没法生计的。”

中联基金是国内REITs领域的破冰者及启发者，险些席卷了REITs市场全数里程碑项目，市场占有率维持国内第一。

周芊说，具体寺反“三好学生”重要看三个方面：治理人要管得好，不仅是规范和端正，并且要知路怎么管好它，提升它，更好地服务于客户的战术
；底层的资产和现金流要好
；选一个好的窗口融洽的契机。

周芊在致辞中强调，从宏观意思上来说，不应该把REITs看作一个产品，而是一条产业链，“基于REITs的投资和开发，基于REITs的价值提升，REITs投资基金，甚至用REITs作为基础资产再来做的复合的衍生品，以及以REITs为主题的解决规划，它是一个市场”。