会场现场

2020年9月27日，由中国REITs论坛、上海证券买卖所、上海市发展鼎新委、上海市金融工作局结合主办的“中国REITs论坛2020年会”在上海圆满落下帷幕。本届年会主题为：“公募REITs起航·中国基础设施REITs的生态建设”。

市场“蓝海”亟待发掘

与会专家介绍称， REITs作为不动产投资信任基金，在全球42个国度和地域的总市值已超过2万亿美元，并已成为股票、债券及衍生品之表的第四大类资产配置产品。

公募REITs聚焦基础设施领域，基础设施作为国度经济发展的载体，是“内循环”的“发起机”，公募REITs的推出对“发起机”刷新升级意思沉大。

全国政协常委、国务院原副秘书长、国度发展鼎新委原副主任张勇在与会致辞中指出，基础设施REITs试点是我国初次在基础设施领域索求推出尺度化、权利性的REITs产品，标志取境内基础设施公募REITs正式起步，是基础设施投融资机造的一项沉大创新，也是构建多档次本钱市场系统的一次索求。

张勇，全国政协常委、国务院原副秘书长

国度发展鼎新委原副主任

在张勇看来，发展基础设施REITs既是推动做好“六保”工作，落实“六保”工作的沉要抓手，也是美满储蓄、转化投资机造、推动投资高质量发展的持久行动。

其一，有利于加快补齐基础设施短板，通过REITs宽泛筹集项目资金，加强当局和企业投资能力，拓宽社会本钱投融资渠路，更好地聚焦沉点领域
；其二，有利于通过支持沉点地域发展基础设施REITs试点，加快京津冀、雄安新区、长三角区域、粤港澳大湾区、长江经济带、海南自贸港等国度沉点战术执行
；其三，有利于防备化解金融风险，通过发展REITs这一权利性金融产品，提升股权融资比沉，降低企业负债水平，加强再融资、抗风险能力
；其四，有利于盘活存量资产，推动形成存量资产和增量投资的良性循环，为推进国内大循环阐扬沉要作用。

上海市委常委、副市长吴清在致辞中暗示，支持更多基础设施公募REITs产品在上海推出，通过REITs的发展，将进一步丰硕上海国际金融中心产品系统
；上海加快推动国际金融中心建设，其辽阔和活跃的市场也将助力REITs在上海起航。但愿推动更多基础设施公募REITs产品落户上海。

吴清，上海市委常委、副市长

国内国际共襄盛举

来自全球重要REITs市场的证券买卖所、行业协会、高校学府、金融机构、驰名企业等300余位专家参与了本次会议。更有诸多沉量级国际“大咖”在线参加了本次论坛。

年会现场

美国国度REITs协会（NAREIT）总裁兼首席执行官Steven Wechsler在进杏装云致辞”时指出，从前20年，美国REITs的阐发超过了标普500指数以及其他重要指数，有好时期，也有没那么好的时期，但在持久内REITs因其合约现金流，而拥有本钱增值潜力。这里REITs每年派发700亿美元分红的原因，也是分红率因派息率是标普500的2.5倍的原因。

“我们对REITs在中国的发展潜力充斥信念
Ｄ芄蝗范ǖ氖，在以适合中国的方式实际的大布景下，REITs的价值和潜力会成为现实。”Steven Wechsler说。

亚太不动产协会（APREA）首席执行官Sigrid Zialcita在“云致辞”环节中暗示，“我们提倡在亚太地域成立世界一流的REITs造度，改善跨境投资规定、整体业务规定，并选取最佳实际做法和行业尺度。”

“基础设施REITs试点的引入，对中国而言不仅是一个里程碑式的事务，也是新冠肺炎疫情暴颁布景下，沉启经济的催化剂。APREA对此大力支持，并但愿为它的成功推出做出贡献。”Sigrid Zialcita预计，“中国的REITs市场价值将达到6000至8000亿美元。这将使中国成为亚太地域超过日本的最大市场。”

截至2020年9月14日，北美市值排名前三的REITs行业如下——排名第一位的是电信塔REITs，市值2130亿美元
；第二位为数据中心REITs，市值为1330亿美元
；第三位是工业REITs，市值为1180亿美元。与之形成鲜明对比的是，酒店REITs市值仅为240亿美元，零售REITs市值为260亿美元。此表，办公和公寓REITs市值别离仅为740亿美元和980亿美元。

“中国进入REITs市场的机遇正相宜。随着新冠肺炎疫情
；拇忧，可投资的基础设施资产规模将不休增大。”沃顿商学院金融学教授、不动产钻研中心主任Joseph Gyourko在致辞中说。

值得一提的是，除了上述三位“大咖”表，还有蕴含斯坦福大学商学院卓越治理学教授和金融学教授Darrell Duffie、新加坡买卖所中国副主席兼中国区掌管人陈庆在内的两位国际嘉宾，亦在线为本次论坛的圆满召开奉上了真挚的祝福。

试点聚焦基建领域

目前，我国基础设施建设主体普遍存在资金不及的现事阀难。一方面，大量优质资产形成资金沉淀，投融资循环碰壁
；另一方面，债务约束下，新建项目投资面对较大本钱金缺口。造约了基建投资力度，加沉了基础设施短板。

无疑，REITs借助本钱市场，将流动性较低的存量基础设施资产转化为上市买卖的金融产品，将沉资产运营转换成轻资产模式，有助于突破债务约束下的新经济发展约束，加强本钱市场服求实体经济的质效，是深入金融供给侧结构性鼎新的一项沉要行动。

交通运输部副部长刘幼明在以“我邦交通基础设施的投融资模式与REITs索求”为主题颁发宗旨演讲时指出，交通运输部高度关注并积极支持收费公路、港口、物流园区等交通基础设施的REITs试点工作，将把试点工作作为深入交通运输业结构性鼎新，进一步创新交通运输投融资体造机造，加快建设交通强国的沉要抓手。

刘幼明，交通运输部副部长

刘幼明暗示，交通基础设施领域推动REITs试点拥有较好的基础，目前我邦交通基础设施投资建设已形成了大量的优质资产。“交通运输行业中一些大型的交通企业如中交集团、浙江交投、广东交投、四川交投、越秀交通等高速公路企业都纷纷参与基础设施REITs试点申报行列中。”刘幼明说，基础设施REITs为交通企业提供了一种新的权利性融资工具，也为社会投资人提供了更多投资的选择机遇。

针对交通基础设施领域的REITs试点工作，刘幼明以为，要加强对基础设施资产运营能力、治理水平的监管查核。既要保险投资者与当局签定的特许经营和谈的后续推广，也要确保提高交通基础设施的运营守护效能和服务的质量水平。

中国国度铁路集团有限公司副总经理、中国处所铁路协会会长黄民同时暗示，“十四五”时期，我国铁路发展处于建设规模高位期、还本付息顶峰期、运营市场造就期、鼎新创新深入期、盈利逐步开释期的“五期叠加”阶段，债务规模攀升，经营压力显著增大。想要推动铁路实现高质量发展，去杠杆、稳投资，先行先试引领，积极发展基础设施REITs试点恰逢其时。

黄民，中国国度铁路集团有限公司副总经理

中国处所铁路协会会长

“凭据国度确定的试点领域，从经济区位优势、投资收益预期和将来成长性等方面两全思考，目前我们初步选择了铁路网干线中具备前提的项目纳入首批申请试点。”黄民介绍称，“在试点先行的基础上，我们还储蓄了一批后备项目，在总结试点经验的同时，成熟一个推动一个。”

在上海证券买卖所总经理蔡建春看来，优质资产是REITs良性发展的关键，优良运营能力是REITs稳重发展的保险。当前最沉要的工作，就是把控好试点项目质量，加快推动一批优质试点项目落地，充分尊沉与激励产业方悠久参加意愿与投资人参加积极性尽快形成市场规模、市场所力，打造优良示范效应。同时，任何政策都必须充分思考时期布景和执行环境，将进建借鉴国际最佳实际与安身国情市面有机结合起来，集中市场各方力量，共同探寻中国版REITs的最大协议数。

蔡建春，上海证券买卖所总经理

拉斯维加斯9888金融学教授、院长刘俏暗示，中国经济要实现新发展格局的关键点在于：若何提升在全球产业链的地位，形成供给链关环
；产业结构的变迁与人丁流动——若何实现农夫工的“市民化”
；以及实现投资更合理的配置等。

刘俏，拉斯维加斯9888金融学教授、院长

结合REITs生态系统建设，刘俏提出：有没有可能启动“住房公积金造度鼎新、租赁住房鼎新和 REITs建设三位一体”的新一轮鼎新，能够叫做存量时期的公积金造度鼎新。

“通过这种方式，有利于农夫工真正融入城市，解除因‘身份鉴别’形成的各类不平等
；将有利于盘活处所当局存量资产，援手化解处所当局债务风险
；我们估测投资收益率将大大高于公积金现有收益率，一方面增长职工和矫捷就业人员缴纳公积金积极性，另一方面公积金投资收益也能补充养老金的不及。”刘俏分析。

试点仍需稳扎稳打

需指出，创新之路从来不是一望无际的，这是一个金融监管部门、金融机构和行业内企业共同索求，并于实际中创新的过程。

在公募REITs产品结构搭建、试点推动的各个阶段，市场依然面对着蕴含“资产买卖政策瓶颈”“税收政策亟待明确”“公募REITs和专项治理人能力参差不齐”“对于现金流预测的合理性不及”“特许经营权期限与REITs基金期限匹配存在错位”在内的诸多问题，亟待解决。

国度发展鼎新委投资司副司长韩志峰在颁发题为“做好基础设施REITs试点工作的思与杏妆的宗旨演讲时坦言，REITs是一个来路货，其引入到中国，并与中国的经济和特色相适应、相结合，势必必要经历磨合的过程。

韩志峰，国度发展鼎新委投资司副司长

韩志峰以为，相较于一路头就大规模推广基础设施REITs，首先进行试点，是一个必经的过程。“刚起头起步要稳一点。”韩志峰说，不能照搬照抄国表的造度设计、买卖规定，要凭据中国的经济造度、发展阶段等来设计中国的REITs造度。

首先必必要厘清认知，REITs不是一场婚礼，而是一场婚姻。韩志峰强调，不应单一地把REITs当成金融产品、金融工具，或者融资伎俩，判断REITs试点成功与否也不仅仅是看REITs产品是否能成功刊行，刊行规模多大。“刊行REITs之后要想获得比力好的投资回报，或者想真正对投资人掌管，主题就是把资产运营治理好。让资产的运营效能提升、收益提升，获得更高的市场认可，为投资人带来更多的分红收益，这才是奉行REITs很沉要的主张地点。”韩志峰说，REITs的引入肯定水平上会扭转持久以来基础设施投融资的观点和逻辑，要学会使用REITs产品和资产市场进行衔接，实现良性循环，加快资金周转效能。

专业的治理人应依照市场化的取费费率，切实推广职责，保障优良运营成效，预防过低取费费率带来恶性竞争，导致对于后期治理的周旋了事，粉碎市场秩序、侵害投资人利益。

中国证监会公司债券监管部主任陈飞从“公募REITs是否符合我国金融行业客观发展”“与我国金融市场若何更好地相互适应”“怎么提升我国金融市场的效能与运营潜力”等层面，阐释了自己的见解。

陈飞，中国证监会公司债券监管部主任

“基础设施REITs试点高度符合我国金融行业客观发展需要。”陈飞以为，由于REITs自身兼具股票与债券属性，基于“锚定租金”的定价方式、充分的流动性铺排，美满的信息披露机造，基于对金融市场各板块主体职能的符合，REITs的推出将进一步提升我国金融市场的效能与运营潜力。

据陈飞介绍，证监会、沪深买卖所和有关证监局将与国度发展鼎新委及有关部门做好试点项主张推荐和筛选，部门省、市发展鼎新委已陆续启动项目申报工作，项目近期将上报国度发展鼎新委。与此同时，配套的规定和持续监管造度也在加紧美满。

朱伟强，上海临港集团副总裁

朱伟强指出，2020年恰逢公募REITs元年，临港集团将以优质产业园区储蓄项目参加本轮公募REITs试点。朱伟强以为，临港集团通过刊行公募REITs，能够形成不变的存量资产盘活渠路，构建“投资-运营-盘活-再投资”的沉资产投资循环，扭转传统产业园运营模式中本钱金回笼周期长的短板，有利于持续回笼本钱金助力临港新片区投资建设。

据介绍，在本次公募REITs试点申请中，临港集团将以位于临港新片区优质工业厂房资产与战术合作同伴东久集团位于上海及苏锡常的工业厂房资产共同提议设立公募REITs，召募资金用于临港新片区的开发建设以及长三角区域工业厂房的持续投资，在以REITs推进区域发展的产业园区企业中拥有典型示范意思。

中联基金合资人周芊在进行题为“REITs的战术实际利用”的宗旨演讲时论述路，不动产市场发展阐发为间接融资转向直接融资、非标转标、开发性资产沉淀为不动产、沉资产出表轻资产化等趋向，不动产REITs逐步成为资产配置的主角。REITs是唯逐一个真正产融结合的产品，是资金市场、本钱市场和资产市场的衔接构件。资产出产及运营、Pre-REITs及REITs、REITsFund及衍生品组成了REITs能力系统的三个沉要方面，涵盖了从资产的出产建设、买卖措置、招商运营、价值提升到金融产品的设计、沉组、尺度化和销售，再到二级市场的产品设计、投资买卖和衍生品创设的能力。

周芊，中联基金合资人

周芊提出，投资人向前看，从资产创设和资产运营阶段动手，通个各类产品为REITs基础资产投赞助力。刊行人向后看，从长远战术着手操作规划。监管部门可借鉴国表市场发展过程中俯视和仰视定位的经验教训，平视市场，尊沉客观法规，钻研REITsDNA扭曲问题，打造治理人专业专一的能力系统建设。充分调动各方面的积极性，合力打造REITs市场共生共荣的健全发展之路。

助力区域协同发展

推动基础设施REITs市场发展，对于带头长三角区域的一体化亦有着沉要意思。

在靠近论坛尾声之际，由上海证券买卖所副总经理刘绍统作为主持人，蕴含招银理财首席项目投资官魏广文、信阳工业园区国有资产治理办公室主任钱晓红、菜鸟网络科技首席财政官刘政、北京初创股份有限公司董事会秘书兼总司法照拂邵丽在内的四位嘉宾，萦绕“长三角一体化下REITs索求与实际”议题，发展了热烈的会商。

圆桌论坛

与会专家介绍称，凭据近25年的统计数据，长三角地域累计形成的基础设施存量资产约26万亿元。充分阐扬REITs产品的包涵性和成长性，通顺长三角基础设施国际国内直接融资渠路,既能够实现资产共同打包、共同融资、共同治理，还能够依照现行规定，将召募资金跨区域共同投资，实现资产、资金、治理、投资多种方式融合。

若何借由公募REITs优先支持长三角一体化的区域规划发展
？推动公募REITs对企业自身的经营转型、战术转型和对落实国度区域战术有何意思
？

信阳工业园区国有资产治理办公室主任钱晓红暗示，大力发展REITs对园区的意思深远，有助于降低资产负债率，响应“降负债、去杠杆”号召，形成良性的投融资关环、实现滚动式开发，加快园区产业结构调整，推进区域经济协调发展，以及有助于轻沉资产分离，激活轻资产运营机造。

在将来10年内，园区将力争实现整体国有资产60%证券化的指标。推动资产证券化，将资产所有权与经营权分离，索求资产委托经营模式，强化市场业绩查核，提升经营效益。

钱晓红，信阳工业园区国有资产治理办公室主任

“当前，园区凭据持有资产的发展阶段与成熟度，分批筛选优质资产，对基础设施类资产进行了全面系统性的梳理与排摸，甄选出优质产业园基础设施资产以期参加首批公募REITs项目试点。”钱晓红称，“我们将凭据试点要求加快推动各项具体申报工作并维持与各方沟通，全方位、多层级通力合作。”

菜鸟网络科技首席财政官刘政以为，企业通过参加公募REITs市场，不仅在财政上会有受益，更是对企业经营治理有持久巨大的益处。公募REITs能够以为是资产的上市，接受市场和同业的关注比力以及当部门门的监管，是企业进建历练不休提升经营治理能力的动力。

刘政，菜鸟网络科技首席财政官

刘政暗示，公募REITs市场有很好的锚定资产价值的作用，代表了市场对于基础设施价值的认定。同时，基础设施将来租金回报的不变性与产业的健全度高度有关，公募REITs配套政策的推出，应该思考到产业将来的发展。

北京初创股份有限公司董事会秘书兼总司法照拂邵丽介绍了公司之于公募REITs试点的项目申报情况。

邵丽，北京初创股份有限公司董事会秘书

“我们拔取了岳阳、丽江两地的项目作为底层资产。”在邵丽看来，水务环保行业领域极度适合奉行公募REITs，其市场空间大，收入及现金流也较为不变。“REITs刊行后，能够降低企业负债率、优化财政结构，提高企业再融资能力。不仅如此，企业提前回收资金还可用于投资新项目，这符合污水处置基础设施补短板建设的战术要求，对国度生态环保事业建设也拥有沉要意思。”邵丽说。

再就资产运营治理机构的角度考量，结合水务环保行业多采取特许经营模式的特点，邵丽建议，将来REITs刊行后，可引入行业主管机构参加对资产运营治理机构资质、能力的查核
；同时，建议将收入起源存肯定当局补助的生态项目纳入REITs试点资产领域。

招银理财首席项目投资官魏广文就若何更好地实现投融结合，助力长三角基础设施建设，释出了自己的概想。

魏广文，招银理财首席项目投资官

“招商银行和招银理财拥有较丰硕的基础设施投资的经验，愿意将基础设施公募REITs的推出作为契机，积极助力长三角基础设施建设。”魏广文同时建议，将来在我国基础设施公募REITs市场，可多增长通讯铁塔、数据中心以及仓储物流等具备持久增值远景的资产，提高收益水平，吸引投资者。

《中国REITs指数之不动产本钱化率调查》沉磅颁布

论坛最后，《中国REITs指数之不动产本钱化率调查》如期颁布。北大拉斯维加斯9888金融学教授、副院长张峥暗示，北大拉斯维加斯9888中国 REITs 钻研中心、中国REITs论坛、戴德梁杏注中联基金结合提议该调查钻研，旨在通过度析国内不动产市场参加机构对分歧城市各类业态在大量买卖市场中的专业判断，为中国 REITs 不动产资产定价系统的建设提供合理的基准指数。

张峥，拉斯维加斯9888金融学教授、副院长

不动产资产价值指数与REITs价值指数的开发是市场沉要的基础设施建设。指数开发有助于推动形成REITs估值系统，为产品的刊行和买卖价值形成提供指引
；有助于提高市场有效性，充分阐扬市场配置资源的作用，提升REITs治理人治理水平，推进市场持续推出高质量的REITs产品。张峥暗示，“REITs底层资产和REITs产品的定价拥有共同的逻辑，从理论上说，两者有着相互锚定的关系。在底层资产大量买卖市场中，本钱化率体现了资产运营收入与价值之间的关系，是宽泛使用的定价指标
；谠て诒厩实餮卸纬傻闹甘⒂凶懦烈囊馑。

REITs论坛启动典礼

本届年会上，还进行了隆沉的“中国REITs论坛启动典礼”。中国REITs论坛由全球重要REITs市场的证券买卖所、行业协会、高校学府、金融机构、驰名企业共同提议设立，荟萃全球智慧，结合本土现实，共同推动中国REITs市场建设与发展。中国REITs论坛首届提议报答拉斯维加斯9888、中国公路学会、中国处所铁路协会、中国城市轨路交通协会、中国市长协会、中国建设银行股份有限公司、中国国际工程征询有限公司、中国铁塔股份有限公司、中国电子信息产业钻研院、中联基金、新加坡买卖所、美国国度REITs协会（NAREIT）、欧洲REITs协会（EPRA）、亚洲REITs协会（APREA）、新加坡国立大学。

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